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| 怎样分析住房空置率和空房率 |
| 包宗华 发表于 2006-10-7 13:06:00 |
有些人士著文或发表意见认为，近些年来，我国空置商品房逐年增加，2002年底全国空置商品房1.2亿平方米，其中积压一年以上未售出的积压房近6千万平方米。如以每平方米2000元计算，空置商品房积压资金高达2400亿元，比建一个三峡工程还多600亿元。如此巨大资金的积压，应定性为住房空置率过高。
此外，据《经济日报》2003年8月25日报导，近6年来全国住房竣工面积和销售面积之差相加，全国未销售的商品房已达4亿多平方米，说明积压更严重。
辨析的意见有以下几点：
（一）、目前国际上通用的指标，不是上面讲的空置率或积压率，而是空房率。即以一个国家或城市的空房总数（一般指空置一年以上）为分子，以实有住房总数为分母，计算出空房率。这些年，美国的空房率为10%左右，英国的空房率曾达到13%。西方国家的专家认为，维持10~13%的空房率，是这些国家经济发达和住房富裕的表现。有了10%至13%的空房率（空房率不是越高越好），人们到任何一个城市去都能很容易地租房或买房，有利于在经济发展中不断地调整产业结构和加速人才流动。由于我国的空房甚少, 如与西方国家相比，差距过大。在这个问题上，不能采用“国际惯例”和与“国际接轨”。
（二）我国过去的计划经济阶段，住房属于单位所有。虽然每个单位都会留出一小部分住房作为周转房，但不叫空房，因而空房率为零。随着房改的深入和住房商品化的发展，商品房逐步增加，才在20世纪90年代中期，出台了空置商品房指标。这个指标规定，统计年度12月31日建成而未售出的商品房，即为空置商品房。后来发现，年底建成而未售出的住房，主要是待销房，相当大的部分会在第二年内售出。由于这个空置商品房指标把许多待销房视为空置，不能准确地说明住房真实的积压情况。于是，又增加了一个积压一年尚未售出的积压住房指标。最初，曾经用当年建成商品房总数为分母来计算空置率和积压率，后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算。再后，人们又发现，空置或积压的住房，都累计了多年来的积压住房数，与当年建成住房总数相比不对口径，因而建议用连续三年建房总数为分母来计算（最近有的专家发表文章就用了此法）。最近3年我国城镇每年建成住房平均为6.8亿平方米，如果分别用一年和三年建房总数为分母，以2002年底积压一年以上的住房为分子计算，则我国的住房积压率分别为8%和2.7%。这个比率看起来不算高。
（三）最近有关主管部门规定，为了使统计指标能准确地反映商品住房的销售和积压状况，决定将相关指标改为住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1~3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压房，并在2004年进行统计时使用。
2003年6月, 按老指标统计，空置商品房为9700万平方米，积压一年以上的商品房为5700万平米。如果将2003年6月的统计数，改用新规定的口径来统计，则不再计算空置商品房这个不准确的指标，而代之为待销商品房9700万平方米，滞销和积压商品房相加为5700万平方米（其中滞销商品房应占大多数）。如按这个新规定统计的数字来计算，我国商品房的滞销率和积压率也是不高的。
（四）在市场经济中的商品，都应保持适当的库存量和周转量（不包括不能销售的废品）。例如，我国商业系统经常拥有尚未卖出的衬衫(即主要用于周转和库存的衬衫)超过70亿件。如果有人以每件50元，计算出我国尚未售出的衬衫积压资金3500亿元，几乎可以建两个三峡工程而加以口诛笔伐，只能证明他不了解市场经济。因为没有70亿件衬衫的商品周转量和储存量，就不能满足市场需要而出现供应紧张。由此可见，这些年我国住房积压数从无到有，并逐年增加，是符合我国住房商品化逐年发展的必然结果。
虽然我国积压商品房逐年增加是正常的，但决不是增加得越多越好，也不宜生搬硬套衬衫的周转储备量。各地应该保持多高的滞销率和积压率，由于我国没有先例可循，套用外国的空房率又距离太远。因此，还需由各城市在制定房地产警戒线时，从各城市的实际出发，做出定量的规定，并据以适度调控各城市积压商品房的增长。
（五）衡量商品是否积压过多的一条重要标准，是有没有造成价格下跌甚至大幅度下跌。事实是，这些年我国的房价一直稳中有升。从这一角度可以说明，我国这些年积压商品房的逐年增加，属于正常增加的范围。
（六）我国人民长期生活在“零空房”的条件下，而且过去有人曾认为“零空房”是社会制度优越性的表现。所以， 20世纪中期第一次统计空置商品房时，发现有空置商品房有3千多万平方米，与“零空房”差得太多，使人大吃一惊。后来随着住房商品化的发展，空置商品房又以每年大于500万平方米的速度逐年递增（其中含有这个空置指标包括大量待销房的虚假反映），人们更认为“问题十分严重”。不仅舆论界载文予以抨击，而且各级主管部门在布置工作时，也要求予以严格调控。也正是由于这些年逐年增加的住房积压，是经过调控的，也可以从一定角度来说明这些年积压商品房的逐年增长是正常的。
（七）好几年前曾有人提出，西方国家住房空置率的警戒线是10%，因而建议用10%来作为我国的住房空置率警戒线。看来，他很可能是把美国要求保持10%左右的空房率，直接套过来用于我国的空置率。由于西方国家的空房率和我国空置率的指标内涵和具体比例都相差甚大，因而犯了不同囗径“混用”的错误。例如美国纽约市是个拥有近千万人口的大城市，由于住房供应已经相对饱和，近些年每年新建住房都低于200万平方米。如果有人按我国一年或三年新建住房总量中空置10%计算，得出纽约市空置住房超过20万平方米或60万平方米就超过了警戒线的结论，人们肯定是不会认同的。
（八）这里需要回答的一个问题，就是我国的空房率为什么如此之低。
如果要实行 “国际接轨”，采用各国通用的方法来计算我国的空房率。即以我国城镇住房总数100亿平方米（此数是以我国城镇人口每人22平方米“从低”推算出来的）为分母，再把2002年底的积压房作为“空房”（因为我国没有另外的空房统计），计算出的空房率为0.6%，与西方国家10%的空房率相比，差距确实太大。这不是计算有误，而是事实如此。除了我国长期实行计划经济时期没有空房的延续影响外，主要是我国刚刚走过住房严重短缺的阶段，目前住房仍然比较短缺，因而不可能有多少空房。
随着住房商品化的发展，每个城市都应拥有一定数量的用于周转和储备的住房。例如，我国现有2000个县城，如果住房比较富裕，每个县城至少应拥有周转和储备的“空房”2~3万平方米，全国县城“空房”之和就会达到4000~6000万平方米。而现实情况是，我国全国城镇的积压房总和才达到4000~6000万平方米。这一计算也能说明，我国空房率实在很低。
(九),我们应该清醒地认识到，我国目前空房率很低，是经济还不够发达和居住水平比较低的如实反映。决不能盲目地与西方国家攀比，要求不切实际地去提高空房率。因为要与美国的空房率看齐，我国城镇就会拥有10亿平方米的空房，那是我国现实的经济能力远远不能承担的。为此，特别郑重地建议各铖市的主管部门，从我国经济水平不高的实际出发，仍要继续重视和调控住房积压，减缓其上升的速度。
当然，从长远来看，随着经济的不断发展和人民居住水平的不断提高，我国也会逐步达到住房富裕、空房率较高的水平。但那是遥远将来的事情。
（十）有位从事统计工作的朋友指出，《经济日报》报导的空置住房数，纯属不了解统计指标的内涵而出现的计算错误。因为住房竣工面积指标包括商品住房和不用于销售的非商品住房两部分（例如，2002年非商品住房投资占住房总投资的19%），而销售住房面积指标只包括用于销售的商品房。《经济日报》的报导，采用的是两个不同内容指标之差等于空置房的错误计算方法，从而通过计算把非商品房“混入”了空置房，然后又进行6年累计相加，当然会得出一个惊人的、却是错误的空置4亿平方米住房的数字。这位朋友希望，各有关单位和媒体不要再使用和传播这一错误数字。 |
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