为了落实国办发［2006］37号文中关于调整新建住房结构比例这一重大决策，特将我对这一决策的建议进行以下补充和细化。

　　一、加大宣传力度
要让广大领导和群众都明白，实施这一重大决策，是有效地解决住房领域里存在的各种突出问题，解决好我国住房问题的关键。是我国社会经济可持续、科学发展大战略的重要组成部分。提高了认识，就能增强信心，坚定决心。

　　二、要向前看
有人说，1998年的住房建设，主要套型是六七十平方米，房价也低。如果当时提出，在一段时间内必须坚持大比重地建设小套型低价位住宅，执行起来一定会比较顺利。可惜的是，我们当时没有认识到这个问题，导致出现这些年建设大套型住宅比重过大的严重问题，而且要加以改正难度很大。这是当年认识跟不上而付出的“沉重的学费”。虽然我们要认真总结历史的经验教训，但更重要的是向前看。为了未来，要集中精力，认真解决各项突出问题，把落实新建住房结构比例这一重大决策的事情办好。

　　三、城市政府责任重大
　　政府介入住房问题，通过制定政策、法规和调控管理，解决好居民（特别是中低收入居民）的住宅问题，是城市政府应尽的责任。这是许多国家的共同经验。
　　执行调整住房供应结构这一重大决策，任务十分艰巨。这次由9个部门共同制定37号文并由国务院办公厅转发，就是最好的证明。没有城市政府的有力领导和组织实施，把各方的力量有机地整合起来，这一重大决策就难以如质如量地执行。37号文要求“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制”，是一个没有明说“问责”的“问责”。它既把责任交给了城市政府，更寄希望于城市政府。

　　四、组织落实与制度落实
　　在市政府领导下，明确城市各部门的岗位责任和相互合作的责任，是组织落实；编制住宅建设规划、分解下达到各个开发建设项目、检查其执行情况、处罚违纪违规等，是制度落实。这里要强调的是，只有把计划分解下达到每个开发建设项目并监督其执行，才是真正地落到实处。因此，建议城市政府指定一个负责制定并分解下达计划、检查计划执行并有处分权的单位。有了有职有权的专职单位为主，就可以避免几个部门都管，谁也管不好的问题。

　　五、对住房分类供应的
　　有关内容进行调整
　　1998年的23条曾规定，对中低收入者供应经济适用住房，对最低收入者供应廉租屋。但因在有关具体规定中，经济适用住房中所含社会保障比重偏大，城市政府无力大量供应免费土地，加上在执行中又出现“失控”问题，导致每年经济适用住房的建设量只占商品房建设总量的5-6%，远远达不到原来设想的要求。这次发布的37号文，已把经济适用住房改为供应低收入者。为此，建议对住房分类供应的有关内容做如下调整：对中等收入者供应“中等商品房”，即供应中等收入者套型在90平方米以下的低价位商品住房的简称，这样命名可达到名实相符，一目了然。中等商品房可租可售；对低收入者供应经济适用住房，可租可售；对最低收入者供应廉租屋，只租不售。
　　因为37号文是具有法律效力的文件，它赋与了调整住房结构比例的法律效力。而且这次37号文规定要保证套型90平方米以下低价位住房的供应，又含有一定的社会保障。这里的补充建议，是对供应中等收入者的“中等商品房”增加适当的减收税费的社会保障，其保障量（含土地优惠）以不超过总造价的5%为宜。这样做，一是城市政府有力量承担；二是能体现政府对人数最多的中等收入者住房的关怀；三是政府更为有权、有理去控制“中等商品房”的套型、价格、供应对象和总建设量。

　　六、供应含有社会保障的
　　住房要严格管理
　　建议明确宣布，从我国的国情出发，对中低收入者每户只能供应一套含有社会保障的住宅。
　　建议各城市对本市“中等商品房”和经济适用住房的套型、价格和供应对象（列出具体要求）做出规定并严格执行。几年前开始推行经济适用住房时，有些城市曾经出现过套型、价格和供应对象“三失控”问题，最大的套型达到300多平方米，价格也有高价，甚至出现过一人买10套经济适用住房的“怪事”。这次一定要认真吸取教训，把“三失控”转变成“三严控”。
　　划分高、中、低和最低居民的收入线，掌握居民的收入实况，是实行“三严控”的基础。许多西方国家的居民，都要建立专用于个人收入的账户，居民的收入，不论是明的还是暗的，是“白色的”还是“灰色的”，都必须进入个人的专用账户而照章纳税。如果发现有瞒报偷税的，则处以重罚。多年严格实行的结果，瞒报偷税的已成为极少数，政府已经掌握住了绝大多数居民的收入实况。这对于政府制定社会经济发展战略和政策，收缴个人所得税和实行住房分类供应制度等工作，都产生了重要的基础性作用。因此，建议各城市政府指定划分居民收入线的单位和掌握居民收入实况的单位（可能是一个或两个单位，也可能增加几个参与单位，均以城市的具体情况而定），并要求每年公布一次居民收入线。
　　对于有人要买两套含有社会保障的住宅，有两种办法。一是坚决制止，二是对买第二套房课以高税，让他买的第二套房与商品房同价，而高出部分收归政府。较多的国家采用第二种办法。如果有人要卖掉原有中等商品房再去买另一套中等商品房，由于有一个先买进后卖出的“时间差”，有些西方国家是实行买房时先交税，卖了房成为只拥有一套住房的居民时再退税的办法。如果新买的住房价格低于原有住房，则要交价差部分的税款。这种方法可以作为参考。
　　过去推行经济适用住房时，有的城市政府不管经济适用住房的定向供应，而任由开发商去自由销售。开发商不担负控制供应对象的责任，什么人买，一人买几套统统不管，只要卖出房就“完事大吉”。这是一条重要的教训。做好“三严控”和划分居民收入线工作，城市政府都要指定专职单位和制定制度，这是组织落实和制度落实的一个重要内容。

　　七、用行动、用实效来回答“空调论”
　　最近有人以过去推行经济适用住房和去年的宏观调控不尽人意为由，发出了推行新建住房结构比例的调控可能是“空调”的论调。有个网站还开展了关于37号文是否“空调”的讨论。
　　对于“空调论”也要一分为二：从消极方面看，它是对37号文“泼冷水”，并会影响有些人的信心；从积极方面看，它是向我们敲响了警钟，希望我们不要重蹈覆辙。
　　对于推行新建住房结构比例的调控，我们应该充满信心，这里有以下理由：一是，中央和国务院高度重视而且下了大决心，2003年、2005年和今年连着发布3次宏观调控文件，是空前的；二是，广大群众的关心和支持，也是空前的；三是，上上下下对这一决策重大意义的认识提高了，由于它关系社会经济科学发展的大局，不是可抓可不抓的问题，而是非狠抓不可、非抓好不可的问题；四是，我们能够在认真总结经验教训的基础上提出有效的对策。
　　我们不应该把精力放在是否会成为“空调”的讨论上，而要把精力放在行动上，实践才是检验真理的唯一标准。要清醒地看到，推行新建住房结构比例的调控，是一场严峻的挑战。只有在城市政府的领导下，调动各方面的积极因素，共同艰苦奋斗，才能把调控任务落到实处。前面提出的建议，诸如组织落实、把计划下达到每个项目并监督其执行、掌握居民收入并实施“三严控”等等，如果有一个环节放松了，就会使调控工作受到不同程度的损害，个别问题严重的城市还会在短时期内使调控工作停步不前。因此，只有把各项措施全面地落到实处才是真正的“实调”，才能收到预想的实效。实效才是对“空调论”的最佳回答。