大家好！今天我参加了一个论坛，是联合国和中国的一个论坛包括物业税、房地产税和不动产税的论坛。研究工作在两年前就开始了，国务院发展因此中心和美国林垦土地政策研究中心已经出版了一本书，实际上把过去有关房地产方面的总结提出一些问题。因为中共十六大提出要征收物业税，我们老百姓对这个问题也比较关心，包括将来持有物业的公司集团都比较关心这个问题。现在正在制订方案阶段，还没有一个公开的说法，我想一个政策的出台可能要经过充分的考虑，要经过一些试点，然后才能推开。实际上现在这个阶段大家有不同的看法，有些人认为征收物业税把土地出让金是不是融合在一一块，土地是上的实现，买这块地你是获得开发权，开发权拿到后，你还要交物业税，这个不动产税在西方国家是占地方财政收入的70％，地方财政主要是靠物业税维持的。所以将来我们国家当地的地方税主要靠物业税。比如老百姓买了一套房子，本身价格很高，其他包括供暖、采暖我的税率很高，再承担物业税负担更重了。我前两天碰到一个美国的朋友，他买了一套房子，他一年房地产税是5千美金，这个对于我们是难以承受的。在开始征收物业税在一两年之内就会推开，第一步大家可能倾向受商业、写字的楼物业税。这个牵扯的面积比较小。至于征多少怎么征，这个还没有规定。从目前的趋势就是第一步要受商业的物业税。下一步可能有两套、三套房子，多余的就要上税了。其余我们可能要逐步实现只要拥有房地产都应该纳税，这个有一个过程。我估计从明年开始要推开试点了，现在从国家的管理包括税率等等一些东西已经在着手，怎么样培养人才，将来我要征税，我要对不动产进行评估，就要按照市场的价值来算。从国外来说也有减免的一些政策，比如你拥有一套很大的房子，但是你很贫穷，我可以给你一个延期来加，最后你交不了我把你的房子收回来来顶物业税。他有一套的办法。将来写字楼有物业税是不是你就不持有了，这就需要看你的财产了。今天早上有人说控制率已经达到26％，已经到了边缘了，我们拿数据去衡量整个市场这个不能全面，既然有一个数据可能会引起我们的警觉，不可能市场就要崩盘了一个数据的统计它包含的内涵和意义是什么这是需要考虑的。刚才好多老总设计师都谈了，宏观调控后住宅的市场不行了，大家都转到商业地产、写字楼了。

   最近我们也在讨论城市发展和房地产关系，刚才讲到城市郊区化，是不是写字楼也要郊区化，刚才几位老总说因为地块的限制出现这样的产品，从城市的发展要考虑它经济不经济，规模效益怎么样。我们这个城市的密度很高，上海、北京中心区也就一万多人和国外比差得远，有很多衔接上会出现一些问题，我充分看好一些大中城市的写字楼市场。这里面有几个关键词。一个写字楼市场的规模，规模就是城市规模和城市写字楼市场供应的规模。我们去年说北京市的土地供给充分考虑了北京的城市规规模和产业规模做了一个确定的量，另外结构我觉得也是很重要的，结构也是两方面，一个就是说你的城市的结构很重要，城市的结构就是它整个的交通和城市中心结点是怎么样的。另外一个就是写字楼本身的结构，你在CBD、中关村你这个结构是什么结构，再一个写字楼还有一个中心，我强调中心这两个字，写字类必须要积聚，比较分散，分散了你没有效益。这一个项目是一个研发中心，我就可以推向市场，你不是一个中心你就很难推向市场。你孤零零的一栋楼，可能就比较难推出市场，现在有CBD的中心，有中关村科技的中心，有亦庄的高新技术的中心，这些都成了中心以后，要达到一个交通的通达、一个是资本得力度才能体现你的价值。我们城市的发展老强调分散，北京的中心区我们应该加大力度，和交通的通达度连接起来这是一个发展趋势，我们交通和写字的楼连接非常不畅。中关村肯定有一个交通问题，交通解决了整个写字楼市场会非常好。政策的调控也好，完善也好，它可以保持一个市场的相对的平衡、有序的发展。写字楼必须要考虑这几个关键词，这关键词做好了就可以成功，包括具体的案例我就不细分了，在城市里面必须要结合这几个，刚才涉及的一些新的理念也是很重要的，我觉得中国的东西都是硬件，但是进去后没有人情味，软件的东西差得太远了。法国写字楼、酒店这块文化的气息非常浓，它的设施虽然很差，但是他服务很好，这方面我们能做得更好，这样可以更吸引国外的一些客户，使国外更看好你，这样写字楼市场才能会一定的发展。