我接到通知《设计要点》又要开始修订了!不过这一次要避开”面积”这个敏感点不谈了。上次在网上公布不到24小时就被封杀，就是因为“面积的问题”！
我很诧异：我被告知我们（编制组）解决不了“面积的问题”。真的如此敏感！连多年从事住宅研究的住宅专家都不能旁顾一下。
我很诧异：是编制组的专家们触犯了敏感点，敢冒天下之大不韪，“竟敢向敏感的90平米开刀”！私自把90用系数变化为106？
我也很诧异：为什么用科学的态度，平心地去协助政府解决难点（擦屁股）反而得不到肯定！而违背客观，背离实际的言论政策反倒占了上风！正义得不到伸张，好话倒有点不敢说!说是“宏观政治了”，大有“大革命”的味道了。
实际上，几乎所有的专家没有不占成90/70的政策，而且把这一政策视作为“正轨化、现实化和长期化”的举措，是重归理性，是从根基上解决我国住房问题及住宅产业发展一系列问题的转折点，是具有重要的举足轻重的好政策。但是，不可否定的是政策条文存在自相矛盾、操作性差，顾一时而不顾一世的问题。专家的责任，专家的工作期望就是克服矛盾，使文件具备一定的可行性，以便更好地发挥政策的作用! 如：
1） 采用中小套型的政策使以限制过多、过大的消费欲望，使以适应我国人均资源少，人口多、可耕地缺乏的现状，使以保持我国社会经济的可持续发展。
2） 文件特别强调以中小套型为主的政策，可有效地保证大多数的中产以下住户的需要，可起到稳定社会、促进和谐社会的发展。
3） 促进政府制定目的为保障低收入住户住房需要的住房保障制度和相关政策。明确政府的责任。住房的社会需求本来就应当是多元化的，住房保障与市场供应是相互相成的一对孪生兄弟。为了满足一部分“先富起来的人群”的住房需求，应当放开市场的供应。只不过应当按照市场规律，超值占有资源份额的应收取超值费（税收）以贴补低收入住房建设。
4） 小面积住宅决不等于低标准，决不是简易房的代名词！小面积住宅更要提倡精细设计，舒适、健康。因此要学会巧安排，充分利用一切可利用的空间和有效的面积。要通过技术的发展保证对资源的合理利用。对小面积住宅甚至应提倡三维加时间的时空利用。
5） 住宅产业化是保证住宅产品的高质量、高品质的唯一途径和前提条件，小面积住宅更加提倡住宅的集成化、标准化和模数化的生产模式，因为，只有住宅产业化的实现才能实现住宅质量的精品化和品质化。才能实现生产的高效率，才能降低成本和有效保证资源和能源的充分合理利用。
因此，《设计要点》编制一个重要目的，不光是要解决小面积住宅的设计方法和理念问题，而是要突出解决：
――住宅的精细设计问题；要在精明设计理念指导下实现“全寿命”的途径。
――要解决小面积住宅的品质问题，也就是住宅的高性能，高舒适度、低能耗和材料的循环利用；
――要在住宅建设行业内大力提倡绿色建筑，因为绿色建筑就是保证建筑生产的全过程是符合节约型社会的发展需要；是贯彻循环经济的有利保证；是实现可持续发展的最佳途径。
――要借发展小面积的机会，大力提倡住宅产业化，要从根本上解决住宅的生产的标准化、集成化和部品化的问题，而实现的前提就是要充分利用好《模数协调》这个工具。
离开了上述这个主体，设计要点就变得舍本求末，检了芝麻丢了西瓜。变得没有意义，很可能丧失了一次极好的机会。
但是，目前的90/70政策是一个不完善的政策文件，是一个自相矛盾的政策文件，是让设计、开发、管理无可适从的政策文件，是一个可操作性低的文件。这样的一个文件还不让人提意见，岂不可笑吗！？我们的科学发展观到那里去了呢？
说它是个不完善的文件主要表现是：
1) “小面积”住宅是紧凑、精明的表意，（根据生活行为方式的居住学、人体工效学和家具原理制定合理指标）是和国家的发展紧密相连，因此小面积政策是国家长期坚持的国策。不同时期应当有不同的小面积控制标准。90平米的标准也不应当是一成不变的，时期的演变应有调整，文件不能不为今后留有一定余地。不能把住房供应结构欠缺的非常时期政策绝对化、铁板化。
2) 不能“一刀切”，不能青红皂白的不分此彼地拿下！有人说：一刀切是“政治”，非如此刺刀不得见红！这未必不是吓人，这种‘见红’造成的财富、人心和政行力的巨大缺失，视乎不是当今开放的大势所趋。
3) 讲“面积计算”的科学性。面积的言论几遭严厉的大棒，变得尖锐的敏感点，甚至传出
“谁再谈面积就罢谁的官！”。建设部某司长非正式的解说了一下面积的理解，几几乎乎动摇了他的官衔，何况他的解释现在看来仍然的的确确是符合用科学的合理的方法。
但是，不行啊！面积是关键，弄不好潜藏着很多的矛盾。到现在为止没有多少人反对于当前施行90平米! 但是要明白同样标志90平米的住宅，住户的得房率是不同的，也就是老百姓的切身利益是不公的！同样化钱，得到的实际住房面积是有区别的！
公摊有大公摊和小公摊两类；不同的塔楼、板楼有不同的公摊；多层高层的公摊也都是不一样的；南方和北方因墙厚不同也有区别；不同的类型之间的面积差，通过计算得出可以相差10-12平米，这对于小面积来说，可不是一个小数字啊！也就是卖高层的住户，同样是90平米实际所得面积缩水10-12平米。谁还买高层啊？谁都不买高层，高层住宅如来发展呢！？在节能节地的前提下，高层仍是城市化的主要模式，这是无可争辩的。
《设计要点》就是本着均衡的观念，使住在不同的类型住宅中的住户同样享受90平米的公平待遇。《设计要点》系数就是在如此善良的理念中产生的。
4）其实在国外普遍实行一种套面积计算方法，可以很好地化解上述的矛盾：那就是“套内建筑面积”，它的定义是“套内使用面积加属于本套自身的结构面积”。住户购买的就是套内建筑面积，购买多少住户一目了然，再也不用公摊是多少？特别是大公摊那么使人摸不着头脑！住户再不会和开发商有理不完的矛盾。
5）设计人员在现行的面积新政下是无可是从的！设计之初，一个设计者是不可能提前掌握大公摊的，因此，也不可能在设计各类套型的初期就能准确地控制设计标准，设计者只能凭借设计经验“差不多”而已。为控制标准留下了隐患。实际上，所谓“大公摊”是开发商卖房面积行为，是设计后的补充计算，因此用大公摊的概念指导设计其实是不可取的。
新浪网的王记者要我为两会提议题，我想了一下，是否可归纳为以下条文：
提交两会提案建议：
1） 政府切实解决低收入住房保障机制和放开房地产市场政策两种住房供应模式。由政府组织低收入住房的开发集团，负责制定供应标准、房型、价格和分配。而不再对市场过多的干预和控制。做到两兄弟各负其责共谋发展一家亲，使住宅行业健康发展。
2） 抓好中小套型的长期国策的媒体宣传工作。解决住房消费模式和建设模式的定位和发展规划。鼓励低收入人群租住廉租房，加大廉租房的结构比例。打消买房必须买产权的观念，制定相应政策保证租住房屋同样是受欢迎的有效解决住房问题的方式。
3） 集成化住宅、体系化供应是住宅生产机制的必然趋势。它的实施是住宅提升品质、质量、效益和降低成本的有效途径。应切实尽早抓好中小套型住宅的产业化，模数化的技术准备，编制目标规划，使住宅生产开发沿着健康、有序、科学的方式进行。摒弃粗放型、资源能源浪费型、生态环保文化破坏型建设方式。为此，建议加大建设科研经费，恢复建设科研体制水平，落实工程实用科研项目，推动住宅产业科技的发展。
2007-03-02 |
