2007 “住房保障年”

    讲到保障性住房的问题，最近国务院于2007年8月7日发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发<2007>24号）要求各级政府把解决城市低收入家庭住房问题作为重要的工作，作为住房制度改革延续，作为政府公共服务的职责来抓。实际上表明了政府对目前房地产发展形势的一个新的重要的认识。可以称为是一个里程碑式的文件。过去我们把住房出现的问题都归结到市场，就是开发商发难把房价有意抬高，在里面获取暴利，不顾民生。引发了政府干预出现大量宏观调控的国九条、国六条政策文件。实际上国六条，国九条的本意出发点应当正确的和是可嘉的，但在执行条文的表达或做法上还是违背了市场发展的客观规律。这完全是一种行政的措施用一刀切的方法，尽管有权威人士说出现了效果，事态比较好，实际上实现效果并不是很理想，是不尽人意的。我国地广人多，什么事都会有，那能一刀了之，关键问题还是违背了市场发展的客观规律。 “国发<2007>24号文件”是中国房改历程中的一个新的里程碑。

    《24号文件》说它是里程碑式的，把“保障性房”提到前所未有的高度，我认为它是表明了政府对房地产发展的一种新的理解，新的认识。标志着从1998年房改以来偏重市场运作而忽视保障向作政府两手抓的合理模式回归。从文件字面上来看，是政府提抓保障房的建设问题，实际上反映运行机制内在本质的变化，可以说现在摸到整个房地产发展的脉络，找到根源了。按照这个路数发展下去，政府抓城市60-70％中低收入以及中等偏上收入的白领家庭保障房建设，显示政府承担了应该承担的住房责任，这是个有抱负政府的做法。而另一方面则放手让市场发展市场化的东西，满足那些“先富起来”的人群需要。可以通过税收政策，比如级差税收政策去调整资源分配的问题。从国际大市场来讲往往都是如此，可以说没有哪个国家政府对民生的问题，居住问题不承担相应的责任，都是尽了很大的力量的。2008-1-25

    政府承担大部分人住房问题

    这个可以举很多的例子，咱们熟悉的新加坡几乎百分之七八十都是政府的供应的，就拿国民经济总产值国际第二的日本，实际上也都是以政府为主导组织实施，完全由公家的资助，日本百分之六七十的居民是政府政策的受惠者，香港很多中低收入的人也是受惠于政府。这些国家和地区他们在房子问题上解决得比较好，住得也符合国民各层人士的身份，并没有因为住房的问题和政府、社会产生多大的矛盾。一方面房价很高，一方面大家却很安定，各行其道，所以，政府担心的矛盾就很少，包括欧洲、美国，他们政府承担的保障房都有相当的比例措施。咱们政府通过24号文件能够认识到这一点，是一个大进步！从保障房入手解决居民的居住问题，解决高房价问题，使中低收入的住户都能够有房住，这个命脉算是把握住了。

    温总理在东南亚地区出国访问的时候甚至包括中等偏上的白领阶层的住房问题政府也应该管的说法，表现了一个战略家、政治家高瞻远瞩的姿态，是一个负责任的政府应当有的态度。住房的大多数人政府都管起来，这是非常英明的一种方针。我们的中产阶层是社会发展的中流砥柱，他们应当是社会的主流，但他们在高房价面前同样束手无策，也同样需要帮助，只是帮助需要分出级差罢了。

    中央和地方协力共创新局面

    现在的问题是很多的政策，很多的做法不符合客观规律，特别是中央政府与地方的关系、开发商跟政府之间的关系都没理顺，正因为没理顺，所以目前的宏观调节贯彻就很不得力，特别是地方政府的更本利益受到冲击，在利益得不到保证的情况下如何才能有自觉的行动，似呼是不太可能的。地方政府在房地产开发问题上很多上是受限的，比如土地，土地作为地方政府发展地方经济主要来源，房地产的繁荣又能获得高额的税收，地方政府从来靠征地获得最大的利益。而保障房的土地供应必然受到极大的阻力。保障房的建设常为一纸空文，有名无实。中央和地方分税制也使得地方政府的一些利益受限，导致地方政府措施不力。尽管不反对实际上不出力，实施措施很慢，这样应付的态度影响了整个政策的贯彻，中央政府的非常好的就此打折扣。国务院24号文件尽管好但是贯彻起来非常费劲。

   中小套型是关键

    另外值得一说的是中小套型的问题。中小套型政策我认为是今后解决保障房的一个重要的途径，非常符合我国国情一种做法。我们资源少，人口多，这几年来消费理念的不当使大家滋养了一种专门追求面积，追求花园的非常浮躁的心理，面积大就一定好吗？不见得。住房的问题讲的是家庭生活行为学和人体功效学，只有符合人的生理和心理需求的才是科学的、合理的、舒适的。所以适宜的才是最好的，万事都有个尺度。我认为强调一些中小套型好处多多，面积小了，负担可以少了，大家都可以买得起。从中国的家庭来讲目前都是以小家庭为主，它需要量，家庭人口数和构成，年龄和职业、文化和修养等等都是影响住宅的因素。各类家庭在室内的生活行为能展的开需要有面积和空间的变化。但是要克服一种人认为中小套型的房子是低标准、住不舒服的，是又回到了计划经济的时代的观念，我们要建立一个全新的、创意的和精明增长观的理念重新认识中小套型住宅发展的意义，并且是可以执行的。中小套型不光能满足我们生活的需要，而且可以住得很舒适，完全可以做的非常高档。问题是我们用什么理念，什么方式去做。

    这里我想举一个例子：日本小面积住宅通常强调适应性设计，尽管大多住宅被建成集合住宅的标准化形式，仍然强调个性化和多样化方面的尝试：一是根据居住者的情况，设定针对性的平面；第二是提供不同价值观的居住生活方式的相应住宅；三是居住者能自行装修和自由分隔的住宅；再有就是为家庭提供可以自由组合灵活住宅。在考虑人口结构的可能变化的条件下可以分隔变化，有名的“可变型住宅”、“顺应型住宅”都是如此。

    精心设计科学理性发展

    室内设计在日本是被认为是最能体现居住生活行为的地方，因此，需要更加精细地设计。尺寸精细到公分，各种尺度考虑净模的设计。所以产品连接的闭合性较好，室内自然就很漂亮。各个空间的设计定位很亲切，公共活动空间首先要考虑家具位置和使用；空间要能互为借鉴渗透，小中见大，充分发挥空间的作用。一般来讲，室内每平面和每个空间都不会轻易浪费，确到好处地发挥作用。比如，门厅的设计可称为脸面，设计一般要表现个性，门要外开且不要妨碍别人；为了保证私密性和空间效果，一般设一个隔断，门厅外部由过渡空间和管线表具布置的空间，要留出适当的陈列品和花盆的地方，住宅的室内充满了生活感、舒适感；并且对居住的隔音、采光、隔热、保温和空气质量等住宅性能特别关注，从材料、设备和建筑的处理等方面加以保证。只有高质量的住宅产品才有市场。日本提出居住要以“与环境共生存” “节能住宅”为主题，创造人与生活、自然与都市相协调的居住环境。日本的住宅区的规划设计，一般非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。日本住宅精细设计的程度可以与世界各国比美。

    在产业化、标准化的问题，日本同样高度的重视，尽管面积不大，但是做得非常精致，所以品质高、性能好，这是世界有名的。我国过去这些东西没有受到政府的关注，也没有在我们房地产业中引起足够的重视，但是恰恰这种方法，这种在住宅当中行之有效的方法没有得到重视，多少年来，我们现在房子还是停留在粗放型的生产方式，也就是花很大的劳动力，花很大的资源、能源去获得我们毫无用处的所谓的豪华，所谓的排场，所谓的花园。这种建设模式劳民伤财，是非常需要反省和纠正的。建立一种新的观念，小房子可以住得很舒适，很好，所以，要充分发挥建筑师的聪明才智，把小的做成大的，小中见大，在小里做一些更健康的更舒适的文章，这个是完全可以实现的。

    要学会改变我们住房理念

    刚才讲的是建设模式的问题，还有住房的居住模式问题，也就是消费模式的问题，这个同样是很重要的。常年来民间从来把购房看作是拥有住房的标志，租住房从来被冷落。买房成为人人的追逐，现在年轻人，刚从学校出来一两年的就想买房，我们的这种观念根深蒂固，这种理念导致结婚必须要有自己的房子，女孩不嫁没有房子的男孩，男孩们拼着命的要去买房，所谓的房奴就出来了。居住的理念的改变是今天的大事。

     政府主导跟开发商合作？

    日本有一段时期维持中小套型的水准。日本政府对待中低收入住房的经验是值得我们学习的。到目前为止，他们仍然坚持公共住宅的建设模式，差不多在二三十年的时间内基本上维持在80到90的住房标准上，解决大部分人的住房问题，而且质量、品位都非常高，并不认为是低档住宅。他们靠的是什么？是政府支撑了住房的整个局面，战后一手抓经济一手抓住房，建立了公营住宅和后来的公团住宅，也就是由政府贷款成立专门开发建设公司，也就是后来的《日本财团法人城市整备公团》分布在全国各地，专门为解决大众公民的住房问题。由政府出政策公团搞建设，营造了占绝对比例的国家公团住宅，用低价位出租或销售给需要住房的广大市民。整备公团是低赢利国家企业，用政府政策性贷款和市场化运作，保持经营性的活力。公团的建设特别注重品质和居住性能，围绕公团成立了一批研究机构。优良产品评估组织，大力开展优良产品制度，发展以标准化和集成化的住宅产业化的生产机制，使住宅的生产犹如生产飞机、汽车那样品质高、质量好。经济效益、环境效益都达到最大化。这是国际都承认了的。所以，在住宅问题面前这一点，政府勇于承担责任是最大的关键，但这并不意味计划经济，他完全可以通过市场的杠杆运作，当然必须有相关的政策加以扶持，这是必不可少的。至于商品房市场这一块完全可以放开，适当课以级差税收来控制资源的占用，决不能简单地一刀切来解决。

     用商品市场的规律办事。所以，要发展经济保障房政府不能把责任推给开发商，有人提议开发商开发项目要划出10%必须做经济适用房！这种摊派的做法是极其错误的。其结果不会解决保障房的问题，实际上整个搞乱了市场！破坏了多年来的改革成果，实在是要不得的。世上富人还是少数的，他们的资源物质的享用应当还是少数的。何况，大多富人财富所得还是他们的才智结果。包括大多白领阶层在内住房问题仍然需要社会的一定的关照，政府应该管起来也未过于出格。问题是现在的经济保障房过于少了，有人估计才占到2%、3%左右。即使到了10% ，也还远远不够。我以为当达到60%的时候，高房价问题就解决了，大家都能住上各自满意的住房，还有谁再去关心有钱人的高房价呢？我以为这就是根本解决房子的供应问题和价格问题的最佳途径。