——在蔡鸿岩举办的公园地产论坛会上的发言
　　今天会议主题有几个关键词：公园、地产、价值。连起来看构成了一个非常好的理念。公园本身是一个非常难得的资源，通过公园的概念可以打造成一个非常适宜的人居环境的生活，作为地产怎么做好、怎么利用这些资源把这些东西做成市场当中需求的东西，今天我重点讲讲创造“价值”。刚才老蔡说当今市场销售大家都在观望，所以谁能够赢得这个市场，我们就会有所突破，这个道理大家都是非常认可的。今天在座的开发商他们的经验和理念都是非常超前的也是非常优秀的，所以今天才会在这里颁奖。

我先讲讲人居委，我们人居委是直属建设部下属的一个房地产研究学会。叫中国房地产住宅研究会人居环境委员会。人居委是专门从事人居环境科学研究和事业推广的全国性社会组织，我们是从城市、住区和建筑三个层面来研究人居环境理论的实践，从学术研究和直接与房地产实践结合的途径来参与指导工作，所以我们更多的是对房地产的一些政策、市场、目标以及人居科技等等方面做工作。我们人居委的重点就是在住区产品开发怎么打造人居环境这个概念。

说起“人居环境”这个概念，世界各国人民都共同关心的一个主题；因为地球只有一个，这个不光在联合国每年要倾注大量的精力关注人类的生存条件，大量为贫穷和落后作斗争，也不断为人居典范树立榜样。世界各国政府同样也在不同程度上关注本国人居环境的建设问题。这个在国际上已经形成了一种共同语言，共同来培育、共同来打造最适合人类居住的环境。所以人居环境在概念方面是非常完整的，本身有很深的理论基础，我们中国是在人居环境理论框架研究方面是研究最早的，也是最完善的。但是在做的方面仍然停留在理论层面。人居环境的研究大到地球，小到居室，从宏观的社会经济文化、到微观的声光热空气质量，研究领域非常繁杂丰富，需要仔细分辨归类。

我们人居环境委员会主要任务是想从市场的角度、从人居目标的房地产开发的角度来营造适合人们居住环境条件。所以我们推出来一种关于“规模住区”的概念以便更好地组织人居环境的建设，“规模住区”实际上它的定义就是能够形成规模、能够形成一定的配套设施、能够给居民提供硬件建设、软件建设条件，也就是能提供一个最佳的理想居住条件，从多方面框定实现住区开发理想境界。与一般房地产开发不同的是，人居环境住区建设特别强调软件建设上的和谐人际、文化品位、人居亲情方面的到位。

2003年我们在建设部建立一个课题，叫《规模住区人居环境评价标准》，我们通过在全国做的房地产金牌建设试点项目总结经验，在3年多的时间内完成项目获得了审查专家的一致好评，通过实践上升到理论标准，又用之于实践。三年多时间内我们一共完成了75个试点项目，遍及全国各地有24个省市，四五十个城市。对城市在房地产的拉动影响力非常大，反响也非常好。一般都是城市当中最好的项目，因此它的售价、它的住户光顾的程度都远远超过其他的项目，所以说这几年我们做的工作是切入整个房地产开发需求的符合广大住户对人居环境需求的这么一个项目。现在的势头也发展的很快，现在我们待选和待审查的项目都超过了十几个。这个金牌试点项目并不是一个奖项，它要通过我们的专家委员会来指导、审查通过的项目，是一个从头到尾跟踪共建过程。这些环节来包括方案的审查、中间检查、通过验收评估来进行的。在做的过程中，按照一定的标准、一定的规格来完成的。

通过概括我们提出了人居环境规模住区建设七个目标，我想利用这个机会跟大家介绍这个体系主要方面的内容：

　　第一块讲的是生态规划。就是利用我们基地的一些资源、生态条件来综合打造，使得我们的产品能够和城市衔接、跟土地资源、地形地貌、森林植被、河流水系能够完整的结合在一起，然后为人居环境创造很好的资源条件。

　　第二块讲的是配套完整。就是把这些住区配套跟城市衔接起来，强调住区配套与城市配套实行共享，要打破住区封闭模式实现与城市互动共享。住区建设要为城市化作贡献。要使住户方便享受城市的现代设施又要为城市创造价值。

　　第三块讲的是住区环境。就是创造我们独特的生活环境，包括多种功能系列空间的营造，打造成特别适合人际交往的、情意浓浓的生活空间，有适合老年、青年、少年能够健康成长的活动场所，有生态环保文明卫生环境通过环境空间塑造形成人居产品的特色，这个是非常重要的，也就是我们平时讲的规划设计创新。

第四块是人居科技。人居科技已经不是一个简单的摆摆样子而已，而是通过科技的手段体现内在的品质和内在的舒适度，我们强调怎么创造适合人住的健康的、舒适的、休闲的开发理念。那么通过科技的手段非常好的营造的方式达到预期目标。

这里我特别想讲讲节能。节能减排是我们国家整个的大政方针，节能是作为我们产品重要的一环，然而我们推进节能技术的过程中，大量存在偏重表面文章、流于形式的不求实效，真正拿到市场检验效果几乎微乎其微。主要原因在什么地方？有管理制度问题使普遍感到做与不做一个样；有政策奖励不到位使开发商感觉不到好处；有主导技术发展的设计研究不到位，掌握不了节能设计要领，不注重实践效果，常常停留在几样节能的做法上。老百姓并不因为你节能了我省钱了，往往不关心节能。我们开发商、对口部门应付了事。人居委在做这方面工作强调的是主动出击，把推行定量节能的概念做到实处去。做到“低成本、易行技术、低能耗和高舒适度”。我特别想告诉大家，这些东西我们是可以做的到，就是通过我们方法上的整理、通过我们恰当的设计理念完全可以在普通住宅里面来完成的。

　　第五块是和谐亲情。就是营造一个充满和谐亲情的社区，强调居民之间能够照顾，人际之间是非常的和谐，住区提供了适合人际交往亲情场所，关照老年人、儿童和弱势群体，使大家共同和睦的在社区里生活，呈现出一种非常祥和、非常舒适的一种家的感觉。

　　第六块是居住文化。所谓居住文化可能是传承城市的传统，是我们长期以来喜闻乐见的传统的形式和传统的风俗习惯，同时居住文化又是可以创造的，通过环境的营造改变我们的居住行为和居住理念，只要被我们广大的用户所欢迎，开发商可以创造新的居住文化，影响我们的居住行为方式。日本有一个学科叫住居学。是专门研究人的行为方式，研究什么是叫好生活什么叫享受，通过对未来生活模式的预测实现生活品质的更新。通过建筑空间环境的营造为我们物质的文化享受。住居学的概念在日本非常的流行，而且很多学者都在从事这方面的工作，它的任务是教会大家怎么去享受生活，通过什么手段我们才可以享受到生活。

　　第七块是增值服务。如何把房地产的价值能够充分的发扬起来，不光有舒适的物业服务，而且能够使它保持不断的增值、不断的维新，随着我们时间的推移，能够随着我们生活理念的变化而变化，不断的增值产生价值，而不是说过了十年、二十年我们把这个房子就应当拆掉了。

　　这七个方面构成了人居环境金牌住区建设的主要目标标准。体现一个主要的内容，就是硬件环境开发和软件环境的形成，如何来打造环境空间、享受空间的同时强调和谐文化亲情和谐关系的建立。所以这套理念推出来以后，被很多的房地产商所看好，大家都来探讨这个东西。

第二部分我们人居委将围绕着价值地产，绿色奥运、绿色北京、绿色人居的概念做点工作。想在今后通过实施LEED绿色建筑评估体系方面来提升我们人居委工作的水准。2008年人居环境委员会与美国绿色建筑协会（以下简称USGBC）建立合作关系，在中国房地产市场推行《LEED 绿色建筑评估体系》并着手建立《LEED-CHINA 绿色建筑评估体系》。LEED评估体系具有突出的实践特征和较高的市场接受度，为世界上许多国家借鉴使用。在建筑设计和施工上LEED强调选址规划的可持续性、水源保护和水有效利用、节能减排与再生能源利用、原料与资源保护、室内环境质量等几个方面。目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑以及建筑可持续性评估标准中，LEED被认为是比较完善、比较有影响力的评估标准。

实际上我们推行的绿色建筑理念，实际上打造一个国际上的一些先进的绿色建筑的理念和做法，直接能够引进来。这两年我们一直保持和美国绿色建筑协会、美国大自然保护学会保持接触，我们参加了很多他们的活动，他们也派专家到我们这儿来。经过两年的讨论我们现在实际上已经进入了一个实质性的操作阶段。我们中国绿色建筑还是是刚刚起步，在施行过程当中还需要进一步去完善、进一步推动向实效方面去发展。

绿色建筑理念直接影响房地产价值、是提升房地产品质的重要的因素，为什么受欢迎？正因为这些理念提供了一些方向性的东西，给我们提供了实现精明增长的途径。LEED五大标准包括新建建筑、既有建筑、室内装修、住区的建设、公共商业建筑等方面。

我罗罗嗦嗦做了一些讲述，很不成条理。刚才老蔡跟我说不要讲太长了，我想以后如果有要求的话可进一步搞一些论坛会，一起就品质问题、绿色建筑问题做一些交流。有需要我们互动的，我们人居委可以提供这些帮助，谢谢老蔡、谢谢大家！