——谈谈冬天过后春天来临的楼市的三个转型

当前，中国的房地产行业正面临着前所未有的困难和挑战。各方面的数据表明，行业的冬天已经来临！如何熬过这个寒冬？不少房地产企业把希望寄托在政府救市、暖市和托市上，但是从当今的时局看过冬的“棉衣”还得自己准备！各房地产企业除了冷静地应对策略之外，还应该利用“冬天”这个难得的休养生息期，进一步对整个行业的发展深入地思考与反思，他认为，应该重点从三个方面来思考未来楼市的转型：

产品模式转型：由注重营销包装转向内在品质建设

中国房地产业经过十年的快速发展，成就有目共睹，但是问题也不少。整体来看，目前大多开发商偏重营销包装，将有限的资金和成本更多地投入到外部形式和花园的打造上，与人居生活品质更为密切的居住功能行为需求，包括舒适健康的声、光、热以及空气质量、管道设施等方面反而没有受到应有的重视。大多数房屋好看不好用，离舒适、健康、方便、安全的要求还存在相当的距离。这就好比我们做冬衣，衣服面子采用新颖款式和昂贵的锦缎，但是里边却是连基本的保温功能都不具备，更谈不上做工的细腻和穿着的舒适。这是远远不够的。

前不久，小康住宅中日JICA项目研究20周年庆祝活动在北京举行。几位曾经在中国参与了大量基础性研究和指导工作的日本资深住宅专家，对目前我国住宅建设中普遍存在的这种倾向提出了尖锐的批评。他们认为，20年来中国住宅建设在速度和数量方面有了显著的提高，但是住宅内部设施和空间设计的精细程度没有太大进步。中国住宅100平方米的居住面积功能，可能只能相当于日本住宅70平方米的效用！这是不能不引起我们深思的！

今天，恐怕已经没有人怀疑，我国房地产业已经步入了一个品质时代。但是如何理解品质的真正内涵，如何在开发中实实在在的打造品质，却是需要我们深入思考和反省的。尤其是在行业低迷时期到来的时候，以品质为核心的产品模式不仅是今天帮助企业抵抗严寒，抵御风险的冬衣，也是企业未来赢得市场、获得持续发展的根基。

其中，应该重点思考两个问题：一个是住宅舒适度的问题，一个是绿色节能的问题。住宅的舒适度要通过功能空间的科学合理配置、对行为居住学的深入研究、空间设计的精细化以及各种人居科技手段来实现。这方面我们与国际上先进水平还有较大的差距，这也意味着未来产品提升的空间还很多。绿色节能则是当前业界普遍关注的一个热点话题，绿色建筑强调的是资源和能源的合理配置和最大化，是环保和低炭化，强调的是舒适健康。而建筑节能一定要强调整体、整合的被动设计理念，不能以堆砌单项技术为标志，并不是优秀＋优秀＝优秀，而是需要很好的整合各种技术和产品，才能获得最佳定量节能的实效。
   总之，只要有了经得起考验的产品品质，把实实在在的舒适度体验和节能利益带给居民，能够真正满足居民的需求，就有能力面对各种特如其来的困难局面。据了解，万科企业目前正在倡导建立客户为导向的销售体系，其中核心是建立客户体验体系，并在此基础上建立销售体系和产品设计规划体系。我认为这种回归产品内在品质的探索是一种非常有远见的行为，值得业内人士学习和研究。

开发模式转变：从粗放型转向产业化、集约化

总体来看，现阶段我国的房地产开发还处在一个较低的水平，住宅建设中比较突出的问题是：一、住房建设水平仍处在粗放型生产阶段上，尚未形成集约化生产、科技贡献率低、劳动生产效率低下；二、住房建设技术落后、成本高、效益低、质量差，与国外先进的生产水准有明显的差距；三、住宅产品能耗大，有害健康建筑材料严重，住宅整体建筑性能不高，始终没有摆脱落后的境地。

这些问题的出现，归根到底是因为我国尚未建立一个相对完善的集成化住宅生产体系。如果还是遵循从前“头疼医头，脚疼医脚”的思路，不可能从根本上解决中国住宅建设模式的问题。要提高住房建设质量和建设效益，根本出路在于住宅产业现代化，这已经构成危及房地产市场持续健康发展的重要原因。从企业的角度来看，需要清醒地认识到，随着此次市场的低潮和调整，仅仅依靠土地和地段就能赢取市场的时代即将结束，未来的竞争将越来越体现在企业的生产效率和管理效率上，产品精细化和专业分工细化将是一个重要的趋势。越来越多的房地产企业将由全能型向专业型逐步转变，只有走集约化的发展道路，精明化增长才有可能获得持续发展。

1999年国务院以（国办发[1999]72号）文件转发了建设部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》。这是引导我国住宅建设朝着产业化、集约化健康发展的纲领性文件，对我国住房的发展有着举足轻重的作用。由于种种原因，这一文件没有得到很好地贯彻落实，远没有达到规定的预期发展目标，致使长期以来住宅建设总体上不能适应住宅建设快速发展和住宅需求转型的需要。因此，在今日整个行业陷入低迷的艰难时刻，重提住宅产业化的问题，意义十分重大。

需要指出的是，住宅产业化建设离不开政府和主管部门的主导。如何做好今后十年的产业发展规划，并就相应的基础技术措施和技术政策做出步骤，发挥科技的带动作用，加快产业化的发展是政府和相关部门应该积极思考的问题。

遗憾的是我们仍没有看到政府在这方面的步骤，也没有见到那个部门，那个研究机构从事类似的推进研究工作。

政策模式转变：市场化与保障房“两条腿走路”

住宅本身具有双重属性。它既是商品，也是社会公共产品。这决定了住宅的供应也应该住房市场化与保障房制度“两条腿走路”并存发展，即中低收入家庭依靠保障性住房解决住房问题，中等收入的家庭享受政策性商品房的待遇，高地价高房价面向市场化的商品房供应。这是解决社会矛盾的根本方向，是实现构建和谐社会、人人享有改善性住房发展目标的。不同程度地解决中低收入家庭的住房问题，是政府应该承担的不可推卸重要责任，如果仅靠市场的手段是很难彻底解决的。

大家都在关心的“高房价”问题，出红头文件挤压房价实际上未取得明显的成效。我认为，如果单纯地打压，让房地产商降低房价是非常有限度的，是不可行的。因为那样会使银行坏账，房地产一蹶不振，一落千丈。房地产是国民经济重要支柱产业，房地产的不景气将影响少说近40个行业的发展。现今房价的降低实际幅度一定是有限的，事实上的如此高房价又如何能让广大住户能够买得起呢！要解决“夹心层”和低收入者都能买得起房，实现不同程度的改善住房条件，这就要求政府转变住房政策的模式，切实把保障类住房的事抓起来。加大对政策性保障房建设的比例，比如加大到建设总量的40、50以至于达到60％，就能启动房地产市场重新抬头，恢复广大购房人（夹心层）的信心。只要保持不断的开工建设量就不会担心房地产的重要支柱产业的地位。

政府要做的事是完善政策性住房的运营和对购房人的补贴办法。比如：在各地购买政策房划定的收入界限内，由政府按住户收入和支付能力给予不同的帮助和政策支持，购买不同档次品质和价格级差的改善性住房，使大家都能达到期望目标而各得其所。住房开发建设分成两类不同的属性，价格的矛盾就不会那么尖锐，房价的问题就不会那么突出，各类人员各得其所，安居乐业。

日本在这方面有很好的经验。为了解决战后住房短缺和住房条件急需改善的问题，日本推出了“公营住宅”，以及后来为工薪阶层而建“公团”住宅，均由日本政府出资，公团（开发公司）按照市场化运作方式不断开发建设，这部分“公团住宅”占到整个建设量的70％左右。经过10年的建设，日本的住房问题得到了很好的解决，住宅质量也不断提高，成为日本住宅建设的主流，显示了世界一流的水平。

目前，我国保障型及政策型住房建设力度还不够大，主要的问题是地方政府投入不多。以北京为例，明年已经决定计划投入800万平米的建设量，使北京保障类住房的供应比例处于全国领先地位。但是在房地产总增加数量中仍然只占30％不足，还尚达不到控制市场的程度。二三线城市这个比例会更小。当前急需政府出台各种完善保障性住房的运营和对购房人的补贴办法。

有人担心如此保障类住房的扩充将挤兑和冲击商品房市场。其实不是，这是不同层面的不同需求市场的问题，他们并不互为干扰互撞。何况，大多政策型普通住房（夹心层用）仍然归属于商品房性质，只不过附带有相应的政策性补贴而已！

2008-11-27彭春芳整理 开彦修改