2006年7月28日，在人民大会堂举办了由中国房地产业协会城市开发委员会、中国适用型住宅研究中心，全国房地产设计联盟和搜房网联合发起的2006中国房地产户型创新国际论坛。这是在地产新政国六条出台后，国内举办的第一次专项的户型创新的研讨会。旨在探寻中国房地产新的发展方向，为中小户型的开发提供新的样本。会上，中国城市规划协会副会长、原北京市城市规划设计研究院院长柯焕章先生发表了题为从规划设计角度谈贯彻地产新政的发言。

【柯焕章】很高兴有机会参加这个论坛，一起讨论大家十分关注的话题。说起来对于国六条，确实我从心里头也是十分赞成的，因为大家也都说从我们国家基本的国情出发来考虑，我们国家人口那么多，有效的资源又比较少，而且我们的经济社会的发展，尤其是经济发展水平也没有到相当发达国家的程度。而且社会结构也在发生很大的变化，比如现在家庭小型化的发展趋势就很快，北京现在很多地方平均每户人口已经不到3个人了，是2.8个人了。

【柯焕章】所以，从这样一些实际情况出发，这些年的发展，我觉得也是有一定的问题，确实存在误导超前消费的趋势。北京最近几年，尤其是最近两三年，一个大学毕业生一毕业，当然并不是全部的人，当然也不是少数，一毕业马上就要求买房，买房而且要买大房，要买两房两厅，甚至三房两厅的房子。他哪来的钱呢？就是大父母给他首付，然后他自己去贷款，其实这样地状况正常吗？跟国外，尤其是美国这样的发达国家比比，他也不是这样的状况。所以，不管是从哪一方面讲，我觉得国六条是十分必要的，而且我觉得国六条的出台尽管有一点仓储，但是还是晚了一点。不管怎么说，现在出来也应该说是比较及时的，而且是十分必要的。

【柯焕章】这段时间我也在反复琢磨怎么贯彻实施这个国六条，尤其联系北京这样的超大城市，尤其是首都城市的实际情况，要执行这个国六条，可能难度是会更大一些。因为北京现在的社会结构、经济的发展水平，居民的收入状况，市场的需求情况，可能跟其他的有些城市还不完全一样。对于中高收入，或者是中高户型需求的量相对会大一些。那么这个30％能不能控制得住？能不能满足这样的需求？我现在也来不及做具体的调研，现在还不好说，也说不清楚，可能会有一定的难度。现在北京也正在研究具体的实施国六条的措施，现在还没有出台。所以，具体怎么进行操作，我也不是很清楚。但是，我觉得对当前来说的当务之急，如何做好70％90平米以下的户型，这一大块工作，我觉得还是应该是一个重头的一面，要尽快的努力的做好。

【柯焕章】现在我也了解到有一些开发商在那观望，在那等待，甚至有些开发商情绪上比较低落，比较消极，这个也是正常的，而且社会上的议论也颇多。我觉得大可不必这样，还是应该以比较积极的态度去面对，以一种积极的态度去贯彻实施国六条的要求。我相信还是能够把这个政策贯彻实施好的。

【柯焕章】刚才朱会长也提到了，就是最近建设部住宅与房地产司、中国房地产协会的支持下，中国房地产住宅研究会和中国建设报、中国楼市发起组织在全国范围开展以中国创新90中小套型住宅设计为主题的设计精采，现在正在全面的推动，我觉得这个工作就很好，这就是比较积极的举措和行动，可以促进和提高中小套型、中低价位的商品房的设计和建设的水平。同样，今天咱们这个论坛和会议，我看有那么多单位的支持，媒体的参与，声势很大，影响也肯定是不小的，对推动这个工作的开展会起到很积极的作用。

【柯焕章】我想这个90平米以下，从规划设计这个角度，不是说无所作为的。如果各个方面，包括政府有关部门，包括开发商，包括规划设计的行业，大家都能够调整一下心态，调整一下思路，刚才陈总说的很好，他实际上是代表了我们规划设计界的共同的心声，是非常积极的。如果大家调整一下心态，调整一下思路，有很多文章还是可以做的，而且可以做得很好。因为国外也有这样的案例，也有这样的经验，我们国内也不是没有这样的案例和经验。所以，从规划设计这个角度，就很值得进行深入的研究，有很多文章是可以做的。

【柯焕章】为了说明问题，我就举一个例子来说明。还不是现在，就是在上个世纪90年代初，北京就有这样的案例，这个例子就是在西直门里头的一个玉桃园小区，这个小区是90年代初规划设计并建起来的。它的户型基本上就是90平米以下，它更多的户型是在80平米左右的规模，他能够做出两室内、两厅、两卫的户型出来。他的客厅是18平米，方方正正，四米二乘四米二的厅，是很好用的。厨房五平米多，稍微紧一点，也很好用。主卧室14平米，也符合一般中低价位的比较合适的面积，次卧室10－11平米，也挺好。还有两个卫生间，3平米多一点，能够放下三件洁具，很紧凑，挺好用，也方便，而且前后还有两个阳台，也是三平米多。这样一个套型布局十分紧凑，可以说没有一点空间和面积是浪费的。

【柯焕章】而且朝向是正南正北，采光、通风都很好。还有他从规划折价角度也想了很多的办法，简直做到了挖空心思，做了很细致的研究，他结合规划，结合单体设计，把住宅的设计做了退台的处理。这样一来，他四层楼的间距盖到了五层、六层。这样一来，他既提高了容积率，又丰富了小区的空间，也丰富了住宅建筑的造型，而且在上面做了坡顶，也体现了北京传统建筑的形式。所以，各方面来看，应该说这个设计是很完整的，而且是很好的。内外的空间尺度很肢体，很宜人的尺度。再加上这个小区有很好的绿化，这样的环境一烘托，居民们反应普遍都是很好的。我想如果我们国家大部分的居民、北京的大部分的居民能够住上这样类型的住房，应该说是相当不错的，对于我们建设和谐社会和温馨的环境是十分的有利的。

【柯焕章】当然，并不是说这个就完全十全十美也很难，因为90年代初还没有发展到这个程度。所以，小区的停车，规划局没有停车指标的要求，一辆车也没有，现在就是小区比较窄的路划出一个停车位，没有的紧张，这个肯定是不能满足需要的。另外现在社会的治安状况造成很多的住户自己纷纷安装防盗窗，五花八门的，也是比较乱的，我想这个东西是完全可以改造的，今天做绝对不会这样去做了。

【柯焕章】这样一种户型设计，今天来看还不能说是落后，而且从住房本身的设计环境的设计，应该说是很符合当前的新政的要求的。今天来看，这十多年过去了，情况发生了很大的变化，现在建筑材料发展了，建筑设备也发展了，暖气片不会新以前的四组、六组，占了很大的空间，现在不会这样做了。施工技术都有很大的发展，应该说今天再做这样户型的设计应该会做得更好。

【柯焕章】上面刚才举这个案例，说明两个问题，一个就是90平米以下的住宅，不但是可以做，而且可以做得很好。第二点，我说要做好一个住宅的设计，跟建筑师的努力、认真的去做好这个规划设计关系是十分密切的。刚才我说的90年代初设计这个小区的建筑师，我对他是比较了解，现在已经退休了。像这样的建筑师有非常强的敬业的精神，工作十分的客户、认真、细致，他做一个设计就到现场翻来复去的进行实际的调查，所以他做的这个设计，可以说室内、室外没有一点空间是浪费掉的，而且细部也做的十分周到、细致，真正从关怀、考虑广大居民的居住条件出发去做的。

【柯焕章】反过来看看最近这些年北京盖了大量的住宅的楼盘，刚才陈总说了现在是越盖越大，越盖越豪华，当然这里面做的比较好的也不乏其例。但是有的住宅设计真是大而无道，华而不实，比如有的楼盘，我不说具体的名了，这个楼盘档次很高、标注很高，面积很大，一个250多平米的户型，四五十平米的一个厅，这个厅怎么做呢？做了三个层面，每个层面上两步台阶，这样一来好像是为了追求空间的变成，丰富室内空间，但是这个空间怎么用呢？最低的一层一个落地窗，两个沙发，一个茶几就完了，上来放一个钢琴，再上来两步又是一组沙发，你说这样的空间有什么用呢？有多大的灵活性？如果是一个老头、老太太，上上下去方便吗？是真正考虑住户很好的使用吗？

【柯焕章】又比如，有的住宅面积虽然很大，但是却很少有合适的储藏空间，但是居家过日子都有很强的体会，这个储藏空间是很重要的内容，要想处理好也是不容易的，他那么大的面积，里面没有多少储藏空间，在主卧或者次卧里面有衣柜，都是华而不实的，就是做几个格子就完了，没有足够的面积放一放稍微大件一点的东西。当然，还可以举出很多这类的例子了。

【柯焕章】所以说，大面积，大房型可以做的很好，但是也可能做的不是很好。所以，刚才陈总强调实用、经济、美观，他把实用还是放在第一位的，要很好的处理这三者的关系。而小面积的不房型不但可以做，而且也可以做得很好，我认为关键是两点：一个是我们的政府要始终有一个正确的导向，不是朝令夕改，或者来回变，使底下无所适从，这个也有过，应该使政府有一个明确的导向，下面才能很好的加以贯彻。第二，我们的规划设计人员，也包括开发商，要真正树立起为大多数人建房，建好房的概念，尤其是在新政下要调整好自己的心态，要尽心尽力的做好工作。

【柯焕章】我们新的政策一定是可以落到实处的，我还是有信心的，刚才陈总的发言也是我的意思。谢谢大家！