国内外成功经验在住宅创新中的运用

刘东卫：人居环境设计研究院副所长，国家住宅与居住环境工程研究中心副总建筑师，清华大学博士

今天这个题目是搜房网和我商量的一个题目，比较大，我在我们国家住宅与居住环境研究中心搞住宅与环境研究十多年了，我们有一些研究课题的项目，可能有机会思考一下，这些年我也参加了不少的房地产商人居环境的策划，和一些实际项目的运作，感想比较多。另外，这些年我也研究了不少西方发达国家设计策划方面的一些经验。2000年的时候，有一本书是国内我们这个专业设计策划上唯一的一本，因为现在策划这个词也比较宽泛，有很多也是宏观上的，有一些项目我会跟大家交流一些想法，有说得不对的地方请大家批评指正。

最近几年我们听到一个非常多的词就是创新这两个字，从专业上来看，分三个大的阶段，第一个是八十年代中期以前，我个人认为是一个产品的阶段，重要的是在开发建设，是怎么把它建得更好，讲求这种实用和经济，是这样的主体思路在做。

九十年代之后，好多建筑师和开发商配合，主要从作品本身来挖掘，特别重视发挥建筑师的规划设计水平和表现思路，突出建筑师个人的表现，简单的说是作品的阶段。

现在随着咱们房地产市场的开发和运作，我觉得今天来看，由于受到项目的规模化、综合化、商品化的影响，今天这个时代它的商品属性越来越重要，我个人认为可能进入了商品时代。这种时候，开发商或者说建筑师本身的作用在弱化，强求综合的产品品质的开发，一切都要面向市场的规划设计。

过去从一个项目的开发建设，往往偏重于这个应该怎么盖，从这种实体进行研究，像一些规划设计突出在本身实体的研究，今天最重要的是在商品时代转变到了该盖什么样的建筑，这种软体的时期，这是实际的区别。

从规划设计研究到房地产的开发，已经很明确的进入了一种总体的思考模式和方法的转型期或者说转变期。这种新的转型期，它是以一种面向市场和市场居住者真正的需求相结合，以一种新的价值观在开发和建设，区别于过去的这些单位上，比如说用这种现代主义的实用合理这种单一的思路，和过去的理念完全不一样。

现在咱们经常看到的，在讲究创新的时候，最重要的就是说要在前期进行规划设计，或者是房地产项目开发设计的理念，研究现在都是在做策划工作，策划是前期项目研究或者是能够保证一个房地产项目成功非常重要的一部分。现在策划这个词咱们也听得非常多了，经常在电视上看到，咱们后面卖书的经常看到策划大师搞书的。

今天我们讲规划设计，策划在经过早期之后，越来越变成了一个非常专业的领域，现在比方说从当前来看，我个人认为，可能现在的策划有两种，一种是以这种宏观很大的概念有一些想法提出来，我个人认为这种做法往往对开发商来讲是策划无用，这种做法往往比较重视大的策略的做，其实很多和规划设计本身落实到具体方案上，实体的空间往往是脱节的，缺乏最后规划设计实际的指导。

还有一种，今天做策划的往往是想用一些比较好的方案，设计师的构思性的东西，比较好的一些想法来取代设计，比较重技巧。我上星期在成都宁都参加了一个讨论会，设计上也是这样，他们找了三家比较有实力的策划公司，实际上我个人的感觉是通过方案取代设计。其实，我跟他们开发项目公司来说，这三个方案从我的角度来看是一样的，用这种具体的方案的技巧和构思来取代策划，我觉得不一定都能取得比较理想的结果。

从一个房地产项目开利用来讲，是一个新的建筑上的领域。其实现在咱们也看到，今天房地产项目往往在前期或者说很重要的策划阶段，是委托建筑师或者由建筑的相关人员和其它方面的一些搞市场的共同结合成一个团对，以开发商的姿态来代替开发商来做房子的决策。以往的这种策划，我们看到的都是开发商的事情。今天有一些开发比较成功，在前期做得比较好的，这个建筑或者说房地产项目的策划企事业是建筑规划设计一个非常专业的领域，但是今天也确实很遗憾的是专业的规划设计人员往往在设计院，停留在一些纯技术层面。

所谓的建筑项目的设计策划是什么呢？这个地方我个人整理了这么一个都是，可能也说得比较绕口一点，是整合建筑经营和建筑技术的一种软体，重要的是软体要进行宏观的论证，能够具体的分析，借由理念与创造性的规划设计手段，规划设计手段非常重要，如果没有规划设计手段你就停留在表层，结合需求，并最终提升其价值，他的重要性最后是结合市场，这是他的意义所在。

今天咱们看到的很多房地产项目，其实从它的做法来看，已经和我们以前的这种专业的设计明确了，是策划规划。过去我们都知道，开发商提供一个想法，一个基本的思路，可能就进行方案设计，然后进行开发。今天策划阶段已经非常明确。

一个设计策划它的中心内容是什么呢？现在经常参加项目前期策划，有一些论证是专业方面的，开发商老问，所谓的这种策划，花了一些时间给了他一些钱，但是它究竟包含一些什么内容呢？从国外研究和国内现在做的比较好的，一个设计策划或者是一个概念设计，其实是有三部：第一是在已有条件和方方面面的客观的制约下，要分析和研究出来一个基本目的；第二个，要形成在分析设计课题的基础上，要有一个构思，一个基本的成套的框架思路；第三部分是一定要在空间上具体化有实现领域，我觉得从国外有些研究来看，这三者是缺一不可。

这是国外研究的一个实例，和刚才那个结合起来是一样的，是分目标、构想和合作。前面是方方面面的宏观、微观的研究，设计出一些基本条件和策划的基本目标，你要达到什么目标。然后在目标下，从用地本身，从它和周边这些项目比较，面临着什么重点要解决的课题，来制定出自己完整的一个基本构想的东西，可能分很多细节。最后，要实现这些构思，通过什么样的方式和手段，要在这个空间下去做。

设计策划当中，非常重要的是设计策划当中的商品策划，刚才讲了，随着咱们房地产开发建设的竞争加剧，由于项目的综合化和商品化，如何开发出满足市场和居民需求的项目非常重要。在设计策划当中，任何建设项目的策划一定要站在这种综合的立场上对设计工作进行积极的运营和协调。也就是说，要从商品方面的策划和设计方面来进行整合，这个非常重要，因为大家也看到了，往往今天很多委托的这种，因为开发商现在在国内国外看的项目非常多，有好多设计院专业工作者可能往往停留在纯技术的设计层面，结合起来非常困难。一个完整的设计策划，必须要包括商品方面和设计方面，两方面进行整合，形成满足开发商要求的这种具体化的策划，这是最重要的。

一般来说，开发商设计的商品策划，一般是把住宅当做商品看待，来进行综合的设计营销的概念，从这方面出发。一般国外研究的是5个W1个H，以什么时候、什么地、位置是什么，开发的是什么东西，你预期的销售是什么价钱，你如何来提供，是一整套的设计，从这上面来把握房地产项目和规划设计的特定和属性。

房地产开发策划是一个经济的过程，也是一个力求商品价值得到最大限度的优化的一个专业化设计。这个资料是日本的，因为我研究日本的住宅，日本在七十年代经济高速发展的时候，房地产开发最大的一家公司，他们根据市场的商品策划和房地产策划来给内部出的一本书，叫住宅的商品策划五十例，或者是50个关键，都是核心的一些手法来指导规划设计。

在设计策划当中，国外研究很多，国内现在有些大的开发商做了一部分工作，其实最中心的是设计策划方法，把握居民的意向。把握居民的意向，刚才就说了，在策划初级阶段，要设定居民一个基本的意向，大概是说将来这个楼盘居住是什么样子，一般是要有比较非常定性方面的描述，比如说他的人口、经济、住宅当中他是怎么样生活的，对未来究竟有什么样的憧憬和需求，要把他们非常的细化，居民的概貌和意向要把握清楚，从中分析潜在的需求和意识，这往往是在基础调查当中分类研究的。咱们现在经常看到很多大的地产商，有一些针对自己具体楼盘的一些前期的调研表，来通过这个把握。

第二种办法，是满足居住者需求的设计策划方法。其实这个也是国外用的比较多的，我把这个表大概讲究一下，这个也是国外一个表，我觉得和我们今天也非常的类似。比方说社会人口，家庭的发展变化，家庭和个人的关系和意识的变化，咱们当今社会的就业结构，从咱们今天居住生活的意识和价值观的变化上，怎么样把握咱们今天居住的需求，国外有好多研究，这也是一份很新的报告。从这上面，也可以看到，对这些的把握，其实对咱们对于一个项目的开发建设非常关键。

比方说在人口和动态上，它有一张，今天社会发展上有不结婚化、晚婚化或者离婚率上升，这种人口动态的变化，就直接造成今天城市社会小户型的需求会极大的增加。北京咱们也经常看到有不少专家在探讨小户型的问题，好多人也在发表自己主观的看法，小户型的价值究竟能存在多少年？从咱们当今社会人口各方面情况动态来看，可以断定有相当长的发展持续的，这些在很多西方发达国家也是很清楚的事情。

比方说从今天咱们的家庭关系各个方面来看，其实咱们现在的家庭里面的生活，咱们的家庭过去有一些功能，正在朝咱们的居住外围转移，这就造成了比如说随着咱们今天社会的这种速食品各方面的发展，家务劳动在往社会化的方向发展，对咱们的居住区开发建设肯定也有相应的影响，比如说咱们现在很多楼盘配套，比如说规划洗衣店等等方面，虽然前期开发商没有做整体性的把握实际配套，但是实际需求造成了这块有很大的需求潜力。

另外，比方说从咱们今天社会发展就业形态上来看，其实和过去也不一样，我记得大概过去潘总，潘石屹开发的现代城，当时在北京也是引起了很大的争论，好多专家也好、房地产商也好，见仁见智都发表了非常多的不同观点。其实从国外的发展和今天大城市的发展，以北京为例的发展，这种就业形态上，以SOHO这种工作方式来进行生活，其实已经占了相当大的比例。

比方说以日本为例，大概东京地区有将近四百万人口是这种生活方式。比方说我身边的朋友也有，比方说设计师、作家、音乐家，本身他就是在这种大城市当中生活的特定的一批人群。很多人说到潘总的楼盘说免不了有炒作的嫌疑，其实从今天的就业形态来看，不管从名词上的借用形态来讲，最后给楼盘的旺销提供了很大的支持空间，这是客观实际。

还有一个，比方说从居住需求来看、生活意识价值观来看，咱们健康、自然、舒适安全的意识有了很大的提高。我们工程中心从两千年开始，在全国搞健康住宅的试点，也可以说反面的意见听到了很多，包括咱们建设部的有些领导，咱们今天是专业性的讨论，我说这些也没有什么。当时其实也有多的争论，从2000年开始，中央电视台和国家统计局城市生活调研统计进行了全国大概15个城市居民生活质量的调查，很重要的一点，今天你感觉到你的生活最重要的最大的需求是什么？2000年的时候，前几年来比较可能最重要的是工作，是我的收入有多少，大概是前几位，2000年的时候已经发生了很大的变化，其实人们认为最重要的是身体、是健康。这些就说明社会的这种生活意识和各方面的价值观有了非常大的变化，这些东西必然要反映在咱们人的一辈子居住在住宅本身当中。暂且不说今年的非典对人的健康各方面的一些需求意识有一些推动和变化，从这一点上也可以看到，咱们现在的一些变化，其实健康住宅是西方好多发达国家有些是政府在推动，有些是政府、民间和开发商共同在推动。就是说凡是客观的这种居住需求和人的生活价值观意识的变化，今天生活水平到那一步，存在着这种客观的需求，来对咱们的房地产产生巨大的影响。

咱们今天生活价值观的多样化，也造成了咱们居住需求很大的变化，从以往咱们住宅提供的标准，走到后期比方说这些定型，什么厅室LD的定型。但是，由于这种多样化和居住需求的变化，可能又出现了很多新的变化，必然就会在咱们开发建设当中，或者是这种住宅的建设当中予以满足或者要反映出来。

按照房地产的策划来讲，还有按分类来做的，从大的项目来看，还没有明确的提，住宅从地理位置来看，有一个分类，一个是与市中心有一段的距离，叫郊外的，还有一种是城市型的。这时候国外的一些研究对于城市型的住宅，从生活方式来看，把人又分成10类，虽然这些人都住在城市中心的环境，需要享受到城市高度的便利的生活方式，但他本身对于城市住宅的需求也是不一样的，它分成10类。

比方说在城市当中，可能第二类是追求流行趋势的，他的生活方式可能又有很多细分，和同样是城市型的生活方式的人的生活需求也是不一样的，根据这个来提出在设计策划当中，提供特定的居住环境和住宅，有好多研究。今天咱们也可以看到，国内好多重视这方面的开发商，确实也做了大量的工作，确实也开发出了一些非常好的楼盘。

对于一个房地产项目的设计策划而言，生活方式的分类和前期的设计策划的调查工作非常重要，这是任何一个设计策划的一个最基础的基础，往往根据自己的定位，或者特定生活方式的人群来调研它的基本需求是什么，然后在这种住宅的设计和规划当中来加以具体化满足。

从住宅设计来看，基本上有三个大的类型对于专业化的策划来看，第一可以说是常规性的策划，现在在全国各地开发的楼盘来讲，我们觉得绝大多数是属于这种。常规性的设计策划，这种分类是以稳妥的开发为目的，这种常规性的策划，最重要的是要在过去经验的基础上，给予高质量的实现。其实，我个人认为，因为我比较喜欢万科的盘，万科的楼盘虽然在全国各地有四五十个项目，遍地开发，他都是综合他过去成功与失败教训的基础上，来稳健的发展，不去走那些不是很稳妥的路子。

第二大类是突出地区特征性的策划，这个主要是从用地的环境条件来进行来做的。这种情况下，是以便利性比较高的市区和交通不太便利的郊区为主的，这种是要抛弃原来固有的开发状态。比如说万科，我们看深圳四季花城的项目，那个项目走的是一种相反的路子，在郊区那么一种环境，要开发一种有活力，还要有城市特性的项目，获得了极大的成功。

第三个，是一种要追求新颖趋势的策划，这个咱们经常在设计策划当中看到。但是，我觉得这最关键的是要避免主观性的判断，应该是在客观分析的基础上来进行。

一个好的设计策划究竟有几个方面呢？什么是一个比较好的设计策划呢？我个人来看，它有三个要点，第一个他要明确特点，一个好的设计策划，必须要满足你这个项目本身特殊性的地方，或者他的核心究竟是什么，要把特点明确；第二个要有完备的品质，我们经常看到有些项目某些方面做得比较好，或者在前期可能把握得比较好，但是他仅仅是某一方面，其它方面又存在很多不足，对于一个设计策划来讲，一定要有一个整合；第三方面，要注重吸收，或者咱们经常听到在前期你这个项目的差异性。这三个是它的核心。

第二个设计策划有6个方针性的东西：第一个是得到居住者的好评，居住者的评价决定了买不买你这个项目，认可不认可你这个项目，是非常重要的一个方面；第二个是要针对这个项目来进行不同性的策划；第三个是要有卖点；第四个是要有活跃手法的策划；第六个是主观评定和实际的客观验证的策划；很多一个房地产项目在前期的时候，经常看到最后不理想，做得不是很成功的时候，可能主观性太多了，前期这种客观的验证分析评判的东西太少，把握得不是很理想。那么，对于一个设计策划而言，现在从市场来看，多半是讲创新，其实在设计策划当中，设计手法也是一个非常核心性的东西，手法表面可能很多人把它看得比较浅，有了好的思路论证之外，手法的高性决定了一个项目成功与否的越来越重要的一个因素。

国外现在也在分析这个事，这也是国外有一个基本的分类，我大概按照这个话来说，一个项目创新的手法或者说它的关键性的要素要的体现分这么几个：一个是外部的设施建筑和景观方面，一个是注重户型，一个是注重配套设施等等这些。那么我们在设计方案前期，最注重的是整体策划，其实一个完整的策划应该囊括这些。

从表面来看，创新本身可能是手法，我觉得其实最有特性的是要从创新本身，从这个手法来理解，它究竟是什么，做这个东西有什么样的意义，第三个是你应用这个创新和手法的时候，它有什么要点，这实际上也是很关键的。

这是日本的一项研究，我觉得对于很多开发商来讲，对于户型的研究也越来越关键。现在咱们对户型的策划，我个人也收集了很多的资料，我觉得在户型的设计当中厨房变化很大，我们的中西厨，开放式厨房，半开放式厨房，可能在很多项目当中都在应用。这个是日本在他们高速发展的时候，研究出来的一组在半开放和开放式的厨房经常在用，在今天几乎可以说占到他们集合住宅里面90％的应用。他们今天在流行，因为过去研究出来的手法在大量的使用，和咱们一般的厨房不一样，他们是对面式的厨房，意思是什么呢？在平面当中，这是出，这个地方是餐厅的话，他一般要布置成两道，力求要把这个洗池一定要做到餐桌对面，表面这么一个手法，其实它的背后隐藏的经过大量的前期分析和调研。因为随着我们现代社会的发展，和西方发达国家的历程一样，都存在家务劳动的减轻化，让主妇比较舒适高效的在家庭当中进行生活。对于一个住宅当中的家务劳动而言，厨房里的家务劳动占了非常多的时间和工作量，他要把厨房做得开放，开放了以后，在具体备餐或者说饭后或者是收拾厨房剩余的工作的时候，或者在前期加工的时候，在家里的人，和孩子和自己的丈夫或朋友们能有一个面对面的交流，这是非常重要的，哪怕不说话可能也有视线性的交流。今天我们做开放式的厨房或者是半开放式的也非常多，经常看到往往把洗池能够做对面式出的时候，他也不做，往往主妇在洗碗的时候，后屁股对着家人，就没有交流。这种手法本身有很多创新性的东西，今天咱们很多房地产项目请了国外的一些设计师，也力求从项目本身创新做一些探讨。但是，我觉得在吸收这些创新性的手法同时，一定要理解它的定义，了解它的要领是什么，已经变得越来越关键。

这种创新性或者一般的手法，他对于一个房地产项目的开发已经在今天来看，变成一个高附加值的要素，这就是今天规划设计或者是设计策划的价值所在，成功的项目在这些方面确实都应用的非常好。

今天因为时间也比较紧，前面讲的也比较枯燥。下面我结合咱们今天在居住区的规划和住宅的设计当中的创新手法，从我来看，可能也没有整理得很清楚，有一些大的类似和国外有一些什么方面类型的，或者从国内来看有什么共性的东西，我整理了一下，也不一定很全，规划方面可能国内来看有十多个手法，因为有些手法本身涵盖一些小的手法。从住户或者是租有本身也有十几个，下面都是一些实例性的东西，和大家有一些交流，为了少占时间，原理我不一定多解释。

第一个是对于居住区的规划，从大的总体来看，一个非常关键的手法就是一种街区和景观设计的规划设计手法，这个最早可能是在欧洲的街区可能是发源地，从当代的住宅来看，但是它的手法也不是非常单一的，在这种总体的设计策划当中，一定要注意它的街区空间、总体空间或者是景观规划。咱们现在一般说的景观规划，往往局限在室外的环境和园林上。其实，对于尤其是大型的居住区规划，对于整体空间和氛围上的考虑，前期要进行一个宏观性的景观规划。

这是日本的一个实例。在做这个前期居住区规划的时候，有意识的总体分成两大片，前面有意的做成位置比较高，像城市景观型的考虑，后期做自然型的考虑，大片的开发空间。另外在景观规划上，往往出于特定的要求来看，对于这种总体的形象有一个宏观的把握。在做这种大型的社区规划的时候，往往要做一个景观或者城市设计的一个大型的东西，来指导规划设计更好的实施。

这是国外做的一些实例，可以看出来，经过景观设计的一些原则和导则做出来的一些东西，不像今天很多客观状态下，比如说容积率的高度，做出来的东西不是一边高一边齐，对城市街道景观有一个宏观整体的把握，给居住者提供了这种非常丰富或者是有生命力的居住空间。