再说房地产开发商拿到这块土地当然是盖住宅，盖住宅最好卖，当然是按小区来建，他凭什么给建成一个城市，盖其他的东西，考虑产业问题，考虑就业问题。说来说去，它依然是居住型的，是一个睡城，大部分人不在这儿就业，就业依然进城里去。它不是新城，不是Town，这就成了问题了。
如果是城市，是Town，哪有城市是没有政府的，但若是居住小区，政府就可以不管了。现在大盘开发的问题就是政府职能的缺失。政府把土地批租出去，就算了事，全交给了房地产商，还有什么代征地，把城市公用部分也要开发商负担。还有“保安文化”，走到那儿都是保安。每个人都是纳税的公民，我的安全应该由政府公安系统、警察系统来维护，怎么还要我出钱去雇保安呢？九年教育是义务教育，为什么要我们自己出钱去盖学校呢？公共汽车路线，有的到小区边就停了，说里面是小区。房地产商都是要挣钱的，赔本的买卖谁也不做，所有的钱最后统统让买房者支付。买房人说，这些事情是政府的职能来做的事情，怎么我纳了税，还要自己再花钱买安全、买义务教育、买公共服务。这种政府职能的缺失造成了大盘开发，几十万人还是小区，不可能在那儿发展成为一个城镇体系。
三年前，在北京，中法两国专家在清华讨论交通问题。我是东道主，开幕式，给我5分钟讲话，行，30秒钟讲欢迎辞，剩下的时间我就讲北京的交通到底怎么回事。表面上是道路问题，管理问题，深层次的问题是城市定位和规划问题。我讲了三条，第一，北京的旧城是一个历史名城，是一个文化遗产保护区。如果当初1950年听了梁思成先生的建议，把北京旧城完整地保护下来，把国家行政中心在外面建，建一个新城，一个现代化城市，交通问题好解决。你现在在一个旧城的格局上建设，故宫在中间，还有三海（北海、中海、南海），还有景山，你又不能动。北京要发展成现代化城市，却放在一个古代都城的格局上，先天不足，许多问题无法解决。在一个明清旧城格局上，却要去套上21世纪的现代化城市，这两个怎么匹配得起来呢？这就是当初1950年的一个决策，走到今天，处于两难的局面。
第二个问题是“大院制”，北京，中国，一个单位，就一个大院，每一个大院都有贯通的路。两家大院挨在一起，每家靠围墙边，都有它的路，但是这两条路，都是各自单位的，不是城市的。如果没有围墙，并起来就是一条城市的路，城市交通就可以使用，但现在不能。北京到处都是大院，大院围起来的方式，就造成北京的道路很宽，而路网密度很稀。 我们现在盖一个大楼，依然是围墙一围，还是一个大院子，我们现在盖小区，也还是一围。一个院子，一个院子，把城市都分隔开来。我99年的时候就说，在新世纪的时候，中国的住宅开发项目，要摆脱小区，走街坊式，住宅楼底下，周围就是街。实际上有些城市，先前开发的小区，原来底层也是住宅，现在很多被改为商业，走到街坊式道路上来。
第三，北京在郊区建特大型居住区，如望京，天通苑，回龙观，一个居住区几十万人，完全是一个城市。但还是按居住区来规划，来建设，交给开发商去做大盘开发。结果住在那里的人不在那里上班，成了“睡城”。三个居住区，近百万人口居住，早晨进城上班，晚上回来睡觉，一早一晚大量的车流量进出，势必造成交通拥堵。
2004-12-9：针对备受市民关注的天通苑和回龙观小区配套设施滞后和交通拥堵问题,昨天上午,市政府向市政协委员通报了解决这些问题的整体方案。 ...目前,天通苑居住区由东小口地区办事处管辖,按新规划指标应建居委会6个(已建成),回龙观居住区由回龙观地区办事处管辖,按原规划指标应建居委会24个(已建18个）
2004-12-17：在细密的雪花和彩带不断飘落中，12月16日上午，东小口地区回龙观两地区的办事处正式成立，彻底解决天通苑、回龙观管理缺位局面。
几十万人的地区，交由一个“办事处”和一些“居委会”管理，竟然说“彻底解决管理缺位局面”。
2005年04月 政协委员提案反映的情况：
回龙观小区没有医院，仅有的昌平区所建的门诊部，晚上没有医生。建议在这个号称“亚洲最大的文化小区”尽快建立配套医院。
回龙观小区社会治安存在问题。有居民反映，入住一年没见过民警。（昌平公安分局有自己的难处：回龙观派出所警力不足。）
回龙观小区摩的横行，令人生畏。 开摩的者强行拉客，强行索价。（回龙观城管分队相关负责人表示，目前回龙观只有6名城管队员，实在管不住摩的。）
回龙观小区管理滞后，属地基层政府只有管理昔日农民的经验，管理小区像管理农村。
大盘开发的核心问题是政府职能必须介入，政府不要希望把地卖掉拿到钱以后，把什么事都推给房地产商。在大盘开发中间，如果政府能跟房地产商紧密结合起来，把这种大盘变成一种新城的话，那么，规划就首先是政府的职能，而不能够交给房地产商找设计院去做小区规划，向政府报批。既然是新城，城市就有政府，规划就应该由政府来做。这个时候，就必须按城市而不是按小区去规划，应该有什么产业，应该有什么服务业，哪个地方有小区，有学校，有医院，有邮局等等。然后政府可以出让土地，政府出让土地得到的钱，就是应该来完成政府职能所应该做的建设。第二，纳税人已经给了政府（税）钱，政府又从出让土地得到一笔钱，许多事情就应该由政府来做。
要求那种垄断型的电力公司、自来水公司必须把电力、水送到这儿来，因为这儿有人要用水，要用电，再说这儿有需求，就有商机。其实可以执行，现在供暖尽管有收不上费的，但政府要求不能停暖气，他不能够不供。实际上政府不是没有政策，不是没有能力来管理。房地产商做房地产商份内的事，政府做政府份内的事，大家一起来形成大盘开发，建新城。即使是政府委托房地产商做开发，也必须签订协议，这个钱谁出。比如盖一个义务制的学校，可以房地产商帮你建，但是钱是政府的。还有将来就应该由派出所，由警察来维持治安。大盘开发只要政府的职能进去，只要政府能把自己应该的职能担当起来，和房地产商联手，可以做到双赢的局面，最后得利的依然是这个城市和这个城市的人民。
墨西哥城的教训与“拉美化”的防止
世界著名的搞城市社会学和城市研究的美国伯克莱大学的卡斯特教授到清华讲演。题目是国际特大城市的形式。他举了三个代表性的城市：一个是美国的洛杉矶，一个是墨西哥城，一个是西班牙的巴塞罗那。这三个地区，现在都是变成了特大型城市，是一个城市集群。这三个城市，很有典型意义。
洛杉矶大区范围，现在已经达到将近一千几百万到两千万人口。洛杉矶好像没有真正的城市，城市中心有几个高楼以外，大量的城市都是散布的，是很多小城市聚集在一起。而且政府无力管理这些。 它是在高度发展下的一个无政府状态，谁来管这么大的一个城市区域。洛杉矶地区公共交通几乎没有，全靠小汽车。这是一种城市。
墨西哥城加上周围的地区，现在已经超过2000万人，但是三分之二的房子都是违章建筑，大片的贫民窟，政府也没有力量来解决这些问题。这就是所谓拉美化，这种城市，还有圣保罗，还有印度的加尔各答、孟买等。这是发展中国家城市的大型化，到了20世纪末，上千万的城市已经好几十个了，大多数都在发展中国家。
西班牙的巴塞罗那地区。它代表了欧洲的一部分城市。欧洲的城市有很长的历史，很多历史建筑、历史文化遗存、历史街区保留下来了。它的居住条件还是不错的，同时公共交通也比较发达，城市管理上也比较好。
他讲完以后，我陪他吃饭的时候，我就说，你讲的是大城市问题，但是我认为背后却是农村问题。洛杉矶背景是美国向西部大移民，那个时候西部土地很多，从东海岸往西海岸移民，大篷车，一路往这儿来。他是在这样一个背景下发展起来的，这个城市自然是散的，但是经济发展了，所以中间没有出现过一个像拉美一样的过程，它的农业是通过农业和工业同时并举发展起来的。但是因为土地很辽阔，这样一个开发情况，形成了松散的城市结构，再加上正好汽车发达，造成了这个状态。它背后是它这样一个农业形态。
而欧洲，因为它的历史很长，欧洲应该说是通过中世纪之后，通过工业革命的积累，他的农村是逐渐富裕起来的，这个富裕既是农业本身的问题，也是城市回馈的问题，所以你在欧洲的农村看，看不到赤贫的现象，甚至农村住的房子，条件要比城里人好。
另外他还有一个传统，欧洲的社会主义思潮是很强烈的，我们以前一讲社会主义就是俄国的社会主义，其实不对。社会主义有空想社会主义，也有科学社会主义，还有民主社会主义，其实欧洲100年来，民主社会主义发展是非常完备了，实际上是对资本主义生产关系在进行调整，对马克思指出的资本主义的弊病进行了调整。所以欧洲人从来就把马克思认为是影响了人类历史的世界名人，前十位里面从来不会没有马克思，甚至排到第二、三位。欧洲有很强的社会主义思潮的背景，社会福利一直覆盖到全民。他是在这样一个农村背景下发展他的城市的，再加上有很好的历史文化的积淀。正因为他有很强的社会主义意识，所以政府有很强的功能来发展公共建设，来避免过分贫穷的人而无人救助的情况。
墨西哥城，它的背景是，拉美的农村是一个贫困的农村，而且它的土地是可以买卖的，它没有社会主义的背景。尽管在5、60年代，一部分拉美国家，像智利、巴西，曾经都尝试过社会主义，但是它的社会主义没有进行下去，军人政变。所以，土地是自由的，农村还没有发展，这个时候，一旦农村过不下去，城市有机会，农民就会离开农村，大量涌向大城市，也没有户口管理，造成大规模的贫民窟，大量的违章建筑。这实际上是一个农村问题，是社会财富分配不均和不能够把社会福利普及到所有的人，这样一个状况下造成了这种所谓“拉美化”问题。
卡斯特教授同意我的观点。尤其他谈到了社会主义。在2、30年代的时候，欧洲的年轻人中，最时髦的是社会主义，如果你不谈论社会主义观点，你就不时髦。
在城市化过程中，当大量的农民进入城市的时候，一个非常值得关注的问题，就是他们的居住问题，他们住在哪儿。大家都知道，北京周边有浙江村，新疆村，实际上都是周边的农民出让他们的宅基地，或者在他们的宅基地里盖房出租。当城市区域向周边扩大了，这些村落就成了“城中村”。
为什么中国城市的“拉美化”目前还没有这样严重。其实就是因为中国实行了几十年的社会主义，还有城乡二元结构，户口制度等等，人们一直认为，这是拖了城市化的后腿，城市化落后于工业化，这是事实。还有农村土地不能流转。所有这一切，在一些经济学家眼里，都是对城市化的羁绊，应该清除掉。但是我个人的意见是不能操之过急。
我们现在的经济实力还不能够把社会保障覆盖到农民，所以，给农民的那块宅基地，和他的责任田，就是他的一个社会保障，就是他的最后的一个退路，就是作为他能够生存的一个底线。当你的社会保障系统还不能覆盖农民，突然让几亿农民的土地这样一个底线突破了，最后的根都拔了，这些农民能不乱吗。“拉美化”情况必然会出现。所以我说，这些东西，是城市化的羁绊，但同时也是城市化的调节器。是维持社会稳定和经济稳定发展的一个调节器。
现在上亿的农民进城打工，是农村劳动力进城，但根子还在农村，打工挣了钱寄回农村去，过春节了要赶回家过年，挣了足够的钱就回去置业和创业，绝大部分农民工没有割断农村的根在城里安家，也就避免了城市发展“拉美化”现象的严重。当中国的农村发展了、富裕了，城乡差别缩小了，中国的经济实力可以把社会福利和社会保障覆盖到全体人民，也就是覆盖到农民了，在人均GDP超过三千、四千美元，农民转让他的土地和房屋可以卖出一个好价钱的时候，他就可以斩断自己的根，进城做工而一去不回，真正成为城里人，家园成了美好的回忆。
那天说，也许中国真能走出一条和世界发展不同的路来。在中国城市化的进程中，我们从一个农业大国，农村赤贫的情况下，随着经济的发展，城市化也逐步发展，中间却可以避免“拉美化”的话，那这就是中国对人类历史最大的贡献。
我们要很审慎地研究中国的国情。为什么很多底层的人还是怀念以前，怀念那个时候社会治安好，小偷没有，穷是穷点，大家差不多。当我们的贫富差距过分拉大的时候，许多人下岗，看不起病，交不起学费，那些底层的人，自然会怀念社会主义。反过头来说，我们在这20年中，所走的路，到了今天，是不是应该反思一下，我们的某些资本主义化，尤其是自由资本主义化，是不是有点已经走过了头了。这一届政府，还是非常敏锐的观察到这个问题，提出科学发展观，提出五个统筹，和谐社会等等，其实是已经意识到要走这样一条自己的路。如果我们中国到2050年能够进入小康水平，在城市化发展过程中又避免了“拉美化”的话，这是中国为人类历史做出的最大的贡献。我觉得，处理得好，是有可能的，我不那么悲观，认为中国做不到。但是作为一些政治家也好，作为一些经济学家也好，作为制定法规的人也好，希望有一个清醒的认识。总之一条，不要操之过急。
