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| 孙克放：政府、银行、企业面对房地产经济的改革 |
2003年6月13日中国人民银行为了进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融的健康发展，发了"银发〔2003〕121号"文（以下简称"121通知"），即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。通知在房地产界引起了轩然大波，争议颇多，有的房地产商说："121通知"切断了许多房地产企业的资金来源。房地产重新洗牌的时代开始了。有的房地产商则认为不会产生那么强烈的影响，对贷款的严管是有必要的。在房地产经济领域中不同的角色，站在不同的立场和角度上看待新的房贷政策，会产生不同的反映，这是正常的。我们且不谈争议内容的正确与否，更多的是引发我们的深度思考，这就是：政府、银行、企业在当今的房地产经济中要应对什么，改革什么，建立什么。对此，本人发表几点个人意见，供大家参考。
一、政府方面
1、转变政府职能是进一步完善社会主义市场经济的关键
在推进市场经济的过程中，政府工作的基点就是让市场的自身调节机制和运作规律得以充分发挥，进而完成社会资源的优化配置，产生巨大的经济效益。简单地讲就是为市场经济的发育创造良好的环境，并为此"搭桥铺路"，真正让企业这个现代市场经济的基本细胞活跃起来，成为独立自律的市场经济主体。早在90年代初，中央就提出打破计划经济的模式，为国有企业松绑的政策，促进了大中型企业的改革，继而又提出发展民营经济和多种经济体制并存的政策，使民营企业成为市场经济中的重要新兴力量。政府的政策顺应了市场规律，市场就发育起来、成熟起来。与此同时，政府也在适应市场经济的变革，不断调整自身在市场经济中的位置和作用。2001年10月国务院提出要转变政府职能和规范行政权力的一系列方针，其中最有表现力的就是改革行政审批制度。行政审批看起来好像是一个纯管理问题，其实是一个政府按经济规律办事的职能转变问题。政府过多的滥用审批权和程序上的不规范，导致政府把大量精力用于过多的行政审批上，而对市场运行的监管和服务严重缺位。正如建设部副部长刘志峰同志指出的："这种状况限制了社会经济资源的合理流动，市场主体的平等竞争和自主决策，妨碍了市场机制对社会经济资源配置的基础性作用的正常发挥，降低了国民经济运行的效率和质量。"建设部认真贯彻国务院行政审批制度的改革精神，共清理出行政审批项目272项，其中涉及经济管理事务的审批项目196项。这无疑会有利于房地产业的健康发展。对行政审批制度的改革通过一次性清理是不能彻底解决的，对一些行政审批还需要进一步去研究和修改，如对房地产开发资质和某些专业技术公司资质的审批就需要借鉴国外的经验进一步加以探讨。当然，取消审批并不是取消管理，关键是要解决政府该管什么，怎样管的问题，这恰恰是职能的转变的核心问题--政府"不再事无巨细地对经济和社会实行直接管理，而是充分发挥市场的资源配置中的基础性作用，提高社会经济的运作效率。""121通知"正是反映了这种意图，政府通过贷款、利率等控管工具，配节资金的流向。
政府职能转变的另一个重要方面，就是政策的引导，如通过制定应时的金融政策、税收政策、优惠政策对房地产市场的资源供需要求等进行调整，以保证大多数社会成员的住房利益。"121通知"在提出加强个人住房贷款管理、重点支持中低收入家庭购买住房的需要的同时，对购买高档商品房、别墅和商业用房的个人不再享受优惠的贷款利率，表明了政策上的"倾向性"。与此同时，国家发展与改革委员会、建设部、国土资源部联合下发了《关于下达2003－2004年经济适用住房建设投资计划的通知》，通知指出：2003年经济适用住房年度投资规模1578亿元，2004年新开工面积1663亿元，2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，2004年新开工面积12720万平方米。上海市则开始调整住宅建设区域分布，增加中低价位住宅，缓解供应结构性矛盾。这一切都说明政府要保持社会的全局稳定，首先要保持社会资源分配的公正、公平性。作为一个开发商可以只考虑一部分人的购买需求，但是政府要考虑绝大部分人的需求，政府可以不管有钱人的住房，但必须管低收入者的住房，即使是在发达的资本主义国家这仍是政府不可忽视的社会问题。中国政府提出全面实现小康的目标，就是要追求全社会、全体人民过富足的生活，否则就谈不上"全面"。因此，当富人富起来的时候，也要让低收者得到实惠。低收入者的住房不应因贫富之间的差距拉开而逐步丧失，中国政府不希望出现城市"贫民窟"就一定要不断地调整土地和资金的配置，保持经济的平衡和资源的社会共享。这也是政府职能的目标。
2、增强监管力度，维护市场秩序
政府在为市场发展"架桥铺路"时，同样要建立"过桥行路"的规则，规范"过桥行路"人的行为，即规范开发企业、建设企业、金融机构及投资者的行为，减少政府对市场的行政干预是让"市场调控"这只无形的手发挥作用。但在今天中国市场经济体系不健全的转轨时期，仍然存在单靠市场调节不能解决的问题，这些还要靠政府监管这只手对市场进行必要的约束，否则，市场经济就不可能完善起来。如果在市场经济不能维护公平、公开、公正的秩序，投资者和消费者都将失去对市场的信心，导致经济的倒退。因此，政府要面对市场变化首先要立法，法律法规是政府执法和监管的依据。当前，我们在房地产经济领域中的法规还很不完善，有些法规需要修订，有些法规需要细化，有些法规需要制定。但是更突出的问题是依法监管工作不利，对房地产开发企业、建设企业缺乏有效的监管，如在审批项目上，在施工质量上，在市场交易上仍处于较粗放的管理，常让一些不规矩的企业钻空子，而损害了守法企业的利益。政府必须以维护市场的正常秩序为已任，对违规者给予制裁和惩罚，对守法者给予支持和鼓励，巩固和完善市场信用体系的建立。
政府在增强对市场监管力度的同时，也要注重社会对政府的监督作用，政府的信用是最大的信用，整个社会信用都是基于政府信用来推动和发展的。因此，政府的行政机构一定要以身作则按法规和制度办事，一旦离开这个基点，就会降低政府的信用度，市场的稳定秩序也随之被打破。近日美国"联邦居屋贷款公司"（也称"住房抵押贷款公司"）正面临美证监会的调查。而这个公司是美国所创立，政府成为该公司的担保人，一旦其财务和管理风险的方式出现问题，政府的信用就会面临巨大的挑战。我国推行的经济适用房在相当长的一段时间内，因某些地区的行政管理部门缺少对买房者的界定和居住面积标准的控制，使一些不应享受经济适用房待遇的富有者住进了大户型。普通老百姓对政府的掌控手段和能力提出了质疑。政府要及时加以监管，一定要做到"依法行政、言而有信"才能树立起自己的信用形象。
3、发挥调控作用，有效控制房地产开发的规模和结构。
对房地产经济进行有效的管理，政府就要实施宏观调控和建立相关的法制系统，在宏观调控方面，除住宅政策外，政府对土地供应规模的调控和对信贷规模的调控是最重要的。我国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，2001年增长38.5%，2002年1～11月份就增长45.3%，远远高于同期房地产开发投资的增长速度，个别地区出现了圈地热，助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上涨和房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量，避免暗箱操作的有效方式。"121通知"也要求严格控制土地储备贷款的发放，规定"商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。"这是通过金融的杠杆作用平衡土地的需求量，同时又是在理顺金融业与房地产业的关系。通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施，调节房地产市场，使那些商品空置量大，负债率高的房地产开发企业退出市场，给资金充足，信用良好，不断创品牌的优秀企业提供更大的发展空间，市场才能走上良性循环的轨道。毋庸置疑，供求关系是决定市场状况的根本原因，政府一定要准确地判断供求关系是否正常，防止供过于求的局面发生，防止房地产中的泡沫增长。目前，建设部在13个省市试行的房地产市场预警预报信息系统，就是政府开展调控管理的一项重要手段。
二、银行方面
1、防止违规操作，提高银行资金的利用率
据悉，2002年11月央行在全国范围内进行了房地产信贷大检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。调查发现违规贷款和违规金融分别占检查总笔数的9.8%，占总金额的24.9%。如果依照这一比率去推算，2002年全国房地产开发完成投资7736亿元，而四大商业银行的房贷规模在3100亿元，个人贷款规模达到6600多亿元，银行违规操作带来的影响非同一般。银行必须审视自身系统内存在的问题。必须从房地产开发的资金源头严格把关，以保证金融体系的稳固。2001年6月26日中行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，但在实际执行中，一些商业银行为了抢占市场份额，随意降低信贷门槛，进行了违规操作，增大了信贷风险。"121通知"再次提出"切实加强房地产信贷业务的管理"，对"违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。"
在严格银行业管理的同时，我们也应看到银行现存的另一个问题，即储蓄存款资源利用效率低。商业银行筹集居民和企业的资金，通过信贷市场，放贷给房地产开发企业，从而获得利息，增加社会财富，但是当筹集的资金不能有效利用融出时，金融调控作用就会削弱。中国人民银行行长周小川曾指出：我国储蓄率很高占GDP的40%，银行储蓄存款已超过103亿元，但是，我国直接融资渠道不畅。企业资本少，高负债经营，银行从风险考虑，缺乏贷款动力，银行存款过多，为寻找资金出路势必降低贷款条件，产生新的风险，因此，对于高储蓄的利弊必须以与时俱进的观点，从更加宏观的角度进行分析看待解决储蓄资源利用效率问题。显然，银行既要放贷，又要防范和归避风险。因此，要在提供资金融出的过程中坚持严格的管理，对房地产开发企业进行准确详实的评估，按正规程序进行操作，这样才能保证资金利用率的不断提高。
2、提高贷款审查评估的专业水准，降低不良贷款率
贷款质量决定了银行体系的波动程度，不良贷款的增多，显示出金融体系风险的增大，2001年底中国四大银行的平均不良贷款率为31%，2002年底为26.1%，2003年3月底为24.1%。不良贷款率的逐年下降，反映了银行的内部改革初见成效，但在对不良资产的清收中仍存在大量的问题需要解决。为了保证贷款质量，降低不良贷款率，银行内部除了建立一套行之有效的运作机制外，还要不断提高专业水准。房地产融资是否能成功，很大程度上于银行与开发商彼此间的信任。但这种信任如果被假象所掩盖，使银行失去了正确的判断，就有可能导致贷款的资金无法收回的后果。目前，确有一些银行存在类似的问题，有的只注重了开发商的过去业绩而忽视了现有资产的管理状况，有的只注重财务报表而忽视对建设项目的预期回报的分析，有的片面相信咨询机构的评估报告，而缺乏自身的判定能力。个别银行正像一些开发商所评论的那样："一不懂，二不管"，因此，银行在改革的同时，也要强化专业队伍来保证业务水平的提高。
3、打破单一融资渠道，推进金融产品的创新
目前，中国国内的房地产投资相当一部分来自银行贷款，据调查数据显示：房地产开发企业项目投入资金约20%～30%是银行贷款，其中包括土地出让金。项目启动资金几乎都来自银行，建筑公司的项目垫付资金也多来源于银行贷款，约占项目投资的30%～40%。在购买商品房的个人消费群体中向银行抵押贷款的占到半数以上，这几项总和起来就不难发现：房地产项目开发建设的资金61%源于银行。资金来源的单一化和过高的集中，过大的放量，是我国融资渠道的"软肋"。因此，要通过金融产品的创新，开拓更多的房地产融资渠道，最大限度的吸纳社会资金，解决房地产开发企业资金短缺的现象势在必行。在美国，地产基金就十分普遍，现在全美国有超过300只上市的地产类基金，资产总额超过3000亿美元。2002年美国股票基金的回报率为负值，而地产基金平均回报率却明显提高，许多投资者将股市上的资金撤转到房地产市场，刺激了房地产业的发展。其实，我国的金融界也在积极开展这方面的工作，如发行公司债券、着手设立房地产基金、住房贷款证券化等问题。同时《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》都已颁布实施，并有10多个信托产品推出，其中包括新华信托的"住房按揭贷款资金信托"等。资金是房地产企业立足强身的血液，一旦贫血直接受害的首先是银行，多渠道融资会减弱市场对银行的压力，分散"独挑重担"的风险，也提供给房地产开发企业更多"输血"通道。当然，新金融产品推出的前提是制定完备的相关法律，让房地产金融创新纳入法制的轨道。最近人大讨论的《证券投资基金法》第2稿，提出了6条重要的修改意见，使该基金法更为科学严谨，奠定了今后融资安全的基石。
三、企业方面
1、守法守信，以诚信求发展
根据《国际金融报》报道，2003年底在北京"首届中国企业信用论坛"上获悉："中国一些企业因为信用缺失而导致的直接和间接的经济损失高达5855亿元，相当于中国年财政收入的37%，中国国民生产总值因此至少减少2个百分点，具体体现是中国每年因逃废债务造成的直接损失约为1800亿元，由于合同欺诈造成的损失约55亿元，由于产品质量低劣或制假售假造成的各种损失2000亿元，由于三角债和现款交易增加的财务费用约2000亿元。"反映在房地产开发建设中最突出的是工程拖欠款严重，并有愈演愈烈的趋势。1996年底我国4级以上的建筑企业被拖欠的工程款1360亿元，到2001年发展到2787亿元，增加了2倍。由于企业资金被大量拖欠，许多建筑企业只好靠增加贷款组织生产，资金周转非常困难。工程拖欠款日趋加剧的原由，一是建筑业市场供大于求，引发了不良竞争，为了取得工程项目，建筑企业被迫贷款垫资施工，形成新的经济风险，二是开发企业将建筑企业垫资作为融资方式，把一部分融资风险分担给了建筑企业（承包商），能少付款就少付款，能不付款就不付款，社会信用体系遭到了破坏。许多开发企业和建筑企业缺乏现代市场经济条件下的信用意识和信用道德观念，再加上法制不健全，严惩不明，助长了信用缺失行为的蔓延，对这种行为如不加以扼制，由此而形成畸形"债务连锁"就会断裂，引发新的经济风险。"121通知"为此规范了建筑施工企业流动资金贷款用途，指出："商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。"这就预示着房地产开发企业不能再把拖欠款作为筹资之计，搞"空手道"，而是依合同法进行公平的交易，重要的是恢复诚信，用诚信重塑自身。诚信是最基本也是最高尚的道德观念。企业要坚持以诚信求发展的价值观，不但对社会对其他企业，甚至对内部的员工都要讲信用，提高守信的自觉性，造就一个守信光荣，失信可耻的市场氛围。
2、把握市场定位，提高企业的核心竞争力
目前，中国房地产开发企业有3万多家，平均净资产不足1000万元，具有一级资质的略高于1%，二级资质的不足10%。据统计，全国房地产开发企业平均每家开发量只有1.6万平方米，这说明房地产开发准入门槛过低，企业规模小，另一方面是企业赢利能力不强。以广东为例，2001年1318家房地产企业实现利润总额仅为8.84亿元，平均每家企业赢利还不到67万元，到2002年有1200余家亏损。而香港江实业集团2001年的利润高达72.91港元，是内地家上市房地产公司赢利的2.75倍。对比可知，全面提高我国房地产企业的开发建设水平，提高企业自身的经营管理效率，提高企业的赢利能力是当务之急。
由于我国房地产企业专业化程度普遍不高，把握不住市场的变化，不能进行正确的市场定位，导致产品滞销和空置。对于一个成熟的开发企业来说，市场决策的关键在于把握市场的供求关系的变化规律，而这种决策能力的高低来源于企业的核心竞争力。也就是说企业要不断进行自我革新，在融资、建设、管理等各环节上出新招、创新意，要适应市场变化，及时调整企业的战略和战术，同时加强内部管理，降低成本的投入，才能使企业立于不败之地，并逐步走向品牌化道路。企业的竞争实力越强，其规模也会随之扩大，万科股份有限公司的发展历程正说明这一点。中国的房地产企业都能像万科一样，形成专业化的开发模式，就会使整个住宅建造水平提升到一个更高的台阶上。
3、完善行业管理体系，提高企业的自律能力
为了维护房地产的交易秩序，除了政府发布相关法律法规外，也必须建立行业的管理体系，由房地产开发企业共同成立类似行业协会的组织，维护企业的权益，并对自身的经济活动进行监管。企业通过协会可互通房地产经济信息，引导企业正确的投资行为，协会制定企业共同遵守的自律条款，纠正行业不规范的市场行为，同时调解企业之间的交易冲突，达到交易的公平公正。协会还可作为政企之间的联系桥梁，传达政府的方针政策，反映企业的发展情况，表达企业的意见和建议。在这方面香港建设商会与香港政府之间的合作就是一个很好的案例。他们的合作对稳定香港房地产市场起到了重要的作用。国内的行业协会虽然存在着地位不够明确，职能不够到位的问题，但仍做了大量的工作。中国房地产协会、物业协会开展"建放心房"的签约活动，向社会和消费者做出承诺，并主动接受监督，这种联合行动产生了良好的社会效应。
在房地产市场的竞争中，企业为保持自身的竞争优秀，就要树立企业的优良形象，其中提高企业的自律能力是必不可少的。企业不希望市场出现波动和危急，企业自律出于对市场稳定和繁荣的维护，企业的维权首先是建立在自律的基础之上。缺乏自律约束的企业往往会采取一些既损害他人利益，又最终损害自己利益的行为，受到行业内外的谴责。比如：在产品营销上有意抬高自己贬低别人；在宣传上自吹自擂言过其实。以空洞的炒作来吸引购房者，也许能获得一时的小利，却得不到长远的经济回报。企业自律能力的增长，也增强了企业抵御市场风险的能力，企业坚持信念，恪守承诺，不受其他不规范操作行为的影响，就会得到政府和广大消费者的认可，企业的地位由此获得提高，企业的形象更显突出。
阅读上述文章，不难发现，三个方面的内容都重复提及到一个名词，即信用。政府信用关系到市场经济的健康发展，是奠定市场经济的基础，只有靠政府信用才能推进整个社会信用体系的建设；银行的信用关系到金融体系的安全和稳定；企业的信用关系到自身的生存和发展。政府在食用建设中要发挥主导作用，建立相关的制度，才能有效的治理信用环境。银行本身就是信用机构，银行和政府是利益的共同体，银行依赖良好的社会信用才得以发展，政府必须以自己的信用促进银行对资金的吸纳，而维护和保持社会经济的增长，企业也只能在信用体系的不断完善中壮大起来。归根结蒂，建立高强度的社会信任是政府、银行、企业的共同目标。
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Post by 孙克放 发表于 2006-10-16 22:05:00
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