Townhouse　这一新型人居环境在国内的实践--陶滔

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Townhouse 这一新型人居环境在国内的实践

By taotao 发表于 2006-10-27 10:33:00

在如火如荼的国内房地产开发热潮中，Townhouse的出现和迅速发展丰富了住宅产品市场，全新的住宅类型为购房者提供了更多的选择，我们在为其叫好的同时，透过现象看本质，应更多的关注其在提高人居环境质量方面的现实意义，并通过合理疏导，使Townhouse能发挥更多的积极作用。

一．在中国目前情况下，如何提高人居环境舒适度是发展商与建筑师的共同职责。
　　西方发达国家在生产力发展到一定程度之后，先后出现了大规模的城市化过程，在那一段高速发展建设时期所形成的城市格局，决定了今天西方国家的城市空间体系。
　　中国目前也正处于一个高速度城市化的进程中。今天的建设成果，至少将决定中国未来近百年的城市格局和空间形态。如何吸取西方发达国家城市建设的经验与教训，避免他们的失误与少走弯路是非常值得研究的一个课题。
城市空间环境体系是构成宏观人居环境的核心细胞，而其中居住环境又是与人们关系最为密切的组成部分。
　　居住区的开发不仅是一项商业行为，更重要的是它要满足人们的居住生活需求。如何通过优秀的住宅产品设计和高质量的施工创造出舒适宜人的人居环境是发展商与建筑师的共同职责。

二．Townhouse是一种适应中国市场的居家住宅
　　Townhouse源自于欧洲，应该是工业产业革命时期的产物，是一种批量生产，供应城市居民的普通住宅，在大小城市中司空见惯。北美国家由于有广阔的土地，殖民时期的独立式住宅更为广大居民所喜爱。而Townhouse则多是集中建设在中心城区，大多是用于出租。欧美的住宅发展是连续渐进的发展，即使在二战后的振兴时代，集中的公寓式住宅都难以成为住宅市场的主流产品，他们的理想家园仍然是要拥有草坪和阳光的独立式住宅。
　　中国的住宅发展有别于西方。因为近代社会经济发展的落后，住宅的类型没有遵循传统方式发展，新的住宅类型全都是泊来品。如租界的建立，使中国有了洋房的概念；解放后的恢复时期，引进了苏联的公寓建设。文革结束，严重的房荒使住宅建设更多的关注于营造的快速，投资的节省，所以有现今多层及高层公寓式的住宅一统天下的局面。其面积标准低，设施设备简陋，中国人传统文化中的居住精神在现行的住宅壳体中已荡然无存。
　　住宅市场化的今天，人们在“别墅”和单元房之间发现了Townhouse这一西方的传统住宅类型，将它引进、演变成一种新型的、面向中高端市场的产品，且大受市场的欢迎。在2000年前后，媒体曾大叫“汤耗子”来了。来了且受欢迎，说明我们现有的住宅产品类型不完善，市场有需求。
　　市场上有标准的单元式公寓，我们的建筑师已把它设计到了极至。回想56平方米时代，住宅设计师们真可谓是螺蛳壳里做道场。虽然现在的面积标准增加了，层数提高了，又加进了电梯等新设备。但这种住宅仍然是急功近利的住宅类型，一切围绕“解决住的问题”而展开，是为达到“居者有其屋”的目标而产生的一种经济快速的权宜产品，距舒适的居住方式相差甚远，更难谈到去容纳理想的家居生活。
　　为了适应先富起来的一部分人的生活居住需求，在八十年代后期，我们开始了大量的独立式住宅的营造，也就是被市场称为“别墅”的住宅。先是港台的样式，继而是日本式，现在是欧美风，林林总总，总归是有天、有地、四面外墙的独户住宅。但这种住宅类型，是市场上的高端产品，目标客户群很小，服务的对象很少，不能适应大众的消费。
在人均居住水平大幅改善，人均收入大幅提高的今天，人们开始在住宅市场上寻求新型住宅产品，终于就有了媒体所称的“汤耗子来了”的呼声。要看清Townhouse在中国住宅市场上风行的原因，就必须清楚购房者们在市场上挑选的目的。
　　还得重谈马斯洛的“需求金字塔”的老调。基本需求满足了，就会有新的、更高的需求，这种需求的提升是伴随着文化品味和经济实力的增加而提升的。这种需求具体到居住行为上，可以表述为在已经拥有了可容纳所有家庭成员，并满足了基本功能需要的室内空间后，会提出室外环境的要求，会提出空间品味的需求，会提出更多的、抽象的、精神层面的需求。所以有天、有地、有花园，是单元房居住者对新住房向往的目标。
　　一套单元房与一栋别墅，相差数倍甚至数十倍的价格。在这个价格差中，市场需要一种产品，这种产品应该是比单元房价格高、比别墅低的住宅。所以，市场选择了Townhouse这种类型。天不算太蓝，地也不是很开阔，可以使花草直接滋养于土地，且楼上的响动不会来自别人家。天、地、庭园都不算太大，但都有了。犹如十万到十五万左右的轿车一样，配置齐全，性价比合适。可以说，随着人民生活水平的进一步提高，在拥有私家车之后的奋斗目标，就该是拥有一套城市近郊的Townhouse了。

三．目前Townhouse项目开发中的问题
　　目前Townhouse项目开发中尚存在许多问题。首先不少开发商对Townhouse概念理解错误。将Townhouse作为一般住宅来开发。概念上的错误导致选址的错误，结果造成有的Townhouse项目有house而没有town，没有可以依托的城市外部配套环境。
　　其次是规划上的问题，片面追求高密度、容积率，有的达到0.7、0.8，使小区环境严重下降。根本不能发挥Townhouse这种居住形式的环境资源优势。
　　三是建筑规划设计上的问题，常常出现两个极端，一种是照抄照搬国外项目，不考虑国内的气候条件与人文环境。另一种情况是设计师不理解这种产品的特性，以及其所体现的生活方式，设计出来的产品自然不能满足更高的使用需求，建筑外观形象与室内空间单调平庸、没有特色。
　　四是忽视社区环境的整体设计。建筑与环境自成体系，互不关联，环境设计粗糙，缺乏细部，室内室外环境过渡空间没有质量，没有把室外环境按照室内设计的精度进行设计和实施。对室内外空间环境的全方位整体设计可以表现为自然流畅，朴素清新的风格，同时在近人尺度的细部处理上精雕细琢，才更能满足现代人的审美观和对环境质量的需求。应避免那种人工堆砌，矫揉造作的设计手法和假大空的环境空间。
　　五是规划设计中忽视建筑的可持续发展要求，不考虑建筑能耗标准，缺少能真正提高居住质量的、适合中国国情的生态技术的应用，使Townhouse产品科技含量不高，很快就在市场上失去竞争力，甚至于被淘汰。

四．Townhouse产生新型的社区文化
　　Townhouse虽然在西方发达国家已有200多年的历史，但在中国大规模的建设是近几年的事情。每一种居住建筑形式的出现都是与其特定的社会环境、生活方式、气候特点和建筑工程技术水平密切相关的。
　　中国传统的居住形式以围合院落形式的平层或二、三层建筑为主。这种居住形式除了有各种大小的功能性房间以外，还提供了多种不同空间尺度、不同等级、功能的院落，这种建筑形式能够满足人们对外的防御和私密性的要求，对内也可满足在不同层次上的交往，需要特别适合传统大家族式的生活方式。
到了现代社会，由于人口、土地的压力增大，城市内居住形式的主体转化为多层和高层公寓式住宅。这种形式可以较好地解决私密性要求，但在人与人之间的交往和人与自然环境亲密接触方面存在明显的不足。
　　由于近年来中国经济处在迅猛发展阶段，中产阶层迅速形成。这一阶层的人群迫切需要一种价格高于城市普通公寓，又明显低于别墅的居住建筑形式。这是Townhouse这种居住建筑形式在中国现阶段出现的根本原因之一。
　　由于开发商和设计者大多这方面经验不足，在初期的Townhouse项目中，往往只注意住宅单体设计本身，而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往要求和社区文化的建立，没有时间与精力去研究。
　　如何提高Townhouse居住区的社区文化，提供满足所居人群生活方式的社区环境，将是下一代Townhouse发展的竞争重点之一。
这方面的工作可以从以下几方面入手：
? 研究目标客户群居民的生活方式特点和心理需求，寻找能够满足他们需求的解决方案，并形成具有独特个性的主题社区。
? 精心推敲设计Townhouse社区的室外空间，室外空间不能是被建筑与道路切割之后剩下的空间。它首先应是一种完整的空间并在空间气氛中融入一定的文化内涵。
? 创造对外具有私密性和安全性，对内具有足够的睦邻亲和力的社区环境，并能够促进人们的交往，促进社区互动。
? 提供一种更具人情味的社区管理方式，并在社区配套服务设施和内容方面寻求突破。

五．Townhouse规划形态应如何提高人居质量
　　Townhouse作为低密度居住社区，它的环境质量应该和城市里普通集合住宅有明显不同。其特点是密度低、环境质量好，有足够的室外活动空间。它的区域位置也基本在城市边缘、或在卫星城。而买Townhouse居住的人们未必都是把它作为第一居所。可能是第二居所，作为5+2的生活方式来度周末，达到休闲的目的。也可能是供老人赋闲居住。这就要求Townhouse社区的环境应该尽量靠近自然，尽量提高室外的居住环境的质量。规划形态也应避免城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格局。
　　京城第一代的Townhouse社区，比如一栋洋房、康城，在规划形态上刻意营造自然丰富的规划格局，道路与室外空间形态也尽量弯曲自然。建筑所围合的小区内室外空间非常丰富、生动、有趣、自然。虽然第一代的Townhouse项目的产品和设计本身还存在种种缺陷，但由于规划形态非常人性化，其社区整体环境迄今为止都是一大亮点。比较遗憾的是其后的Townhouse产品因过于追求高容积率，基本都是行列式的布局。无论其在户型、室内空间和其它的理念方面有多大的提高，在规划的环境质量方面无疑是下降了。
　　Townhouse社区的规划还应该注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间。特别要重视中央绿化和组团绿化。虽然Townhouse或者别墅每户都有自己的花园、院落，这是其必备的品质。但是住户并不仅仅生活的自己家的院子里。孩子游戏、老人散步、溜狗，都希望在大社区里有个相对广阔的活动范围，沿着小区的道路行走可以像游览公园一样。也可以在小区内跑步健身。看看别人家院落的装修，花园的设计与种植也是一种乐趣。所以需要有相对完整、具备一定规模的中央绿化或者水系，和住宅组团所形成的宅间绿地。分散的绿地应形成系统，使人散步能够选择不同的路线，尽可能连贯通畅。
　　Townhouse社区规划需考虑的另外一点是应尽量做到人车分流，至少车行路线和人的步行路线系统应该相对清晰。应能够形成一条无障碍的尽量避免与车行交叉的步行系统。因为在Townhouse社区以散步锻炼为主的户外活动是生活的重要部分。有可能的话，应该借助人工的或者自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。同时这种室外高差的处理既能丰富室外庭院空间，也为室内空间的变化创造了有利条件。
　　Townhouse在中国是一种新生事物，一个项目的成功根本上讲是由于满足了市场的需求，满足了社会特定群体的需求。通过开发商、设计师和物业管理机构等各方的共同努力，Townhouse应该能成为一种能创造舒适的人居环境，并适合中国国情且具有丰富活力的居住形式。

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