一个不容忽视的时代背景——城镇化进程加快

　　从世界各国的发展历程可以看出，城镇化是一种客观经济规律，而工业化是城镇化的基本动力。在任何一个国家，工业化的启动必然伴随着城镇化的推进，而城镇化的推进又扩大了工业化的基础市场。由此可以看出，城镇化是促进社会不断进步的主要因素之一。

　　中国房地产及住宅研究会人居环境委员会秘书长王涌彬介绍说，一般情况下，城镇化都是基于GDP的增长而进行的，城镇化与社会经济发展相互催化。根据统计数据显示，城镇化率每提高1个百分点，就可拉动GDP增长1.5~2个百分点。但是，他同时指出，我国的城镇化有别于其他国家。我国的城镇化是以产业为先导的，因为产业发展而持续吸引人口转移。在我国，工业化水平与城镇化水平基本平衡。城镇化在其不同阶段将会有不同的表现，如人口郊区化、制造业郊区化、售业郊区化、办公室郊区化等。

　　一个值得关注的问题——大盘不等于城市

　　我国现阶段快速的城镇化进程为城市发展带来了巨大的压力，基于这种压力，我国城市发展的种种不足已经展现在人们眼前。为了解决人口快速增长的问题，很多城市中的房地产开发商都在积极地进行规模住区的开发，在短短几年间，很多城市都涌现出了不少超大规模的住区。但是，王涌彬认为，房地产的大规模开发始终无法代替城市的发展，因为大盘不可能等于城市，有许多工作仍然是需要政府来进行主导的。

　　根据“2005中国地产新大盘研究成果发布会”最新报道，全国大盘建筑面积在50万平方米以上的项目开发总数为272个，总的建筑面积是2.48亿平方米，占今年全国施工面积的14％，其中建筑面积在200万到300万平方米之间的有15家，大盘主要集中在100万到200万平方米有84家，大概占50％。这些大盘多数在城市边缘，基本代表了郊区化趋势。王涌彬指出，这种单纯的规模地产开发存在较多不合理性。城市无序扩张，边缘区的生态环境系统遭到破坏；传统的城市肌理割裂，很多城市原有的个性特色因快速简单的大规模建设而逐渐趋同乃至消失；“钟摆交通”带来通勤不便，环境保护面临更大压力；公共配套服务设施普遍缺乏。

　　单纯的房地产开发仅仅是从城市向郊区疏散人口，并无法满足人们各种各样的生活需求，最终造成的实际结果是大城市人口持续增加。旧城改造使传统的城市社会结构发生了巨变，而新建的郊区大盘往往只是把失地农民安置在狭小区域，俗称“农民上楼”。

　　一种有效的城市发展模式——紧凑新城镇

　　在城镇化的大背景下，新城镇的建设势在必行。王涌彬强调，新城镇的建设一定要以规划为龙头，以规划引领城镇的发展，引领房地产业的发展。他说，规划需要具备明确的体系思想，尽管是市场经济为主导，但也并非可以“遍地开花”。新城镇的规划要有远见、有层次、重协调、可持续。在规划中，一定要包含合理高效的交通体系；要充分考虑环境容量及现实条件、水资源、交通条件、市政设施条件；要通过构建优良的公共交通体系减少小汽车交通模式带来的环保问题和城市无序蔓延的弊端。同时，他还强调，规划系统要与产业发展相协调。高度重视产业发展，重视经济发展对城市建设的互动作用，要具有较强的超前意识，避免不必要的浪费，尤其是要注意社会结构产业结构的变化对该地区的影响。

　　在中国庞大而又复杂的城镇化进程中，新城镇模式是推进土地资源合理利用、促进环境保护、节约能源、构建和谐社会的重要模式；新城镇建设是在地方政府主导下应对城镇化进程的有效而且具有操作性的城市发展模式。对此，他早在几年前就提出了一种“紧凑型新城镇”的概念。

　　他认为，我国的新城镇建设在现阶段应把握紧凑型开发、复合性功能、充分就业、步行街区活力等几个方向。紧凑开发有利于节能省地。从目前我国城市建设看，城市越小，人均占有的土地越多。我国现在县城2000多个，建制镇2万多个，在其发展过程中如果尽早制定紧凑的规划思想，并认真执行，将可以节省大量土地。大城市的边缘区域同样是城镇化的重要而复杂的区域，同样应该沿交通线组团式紧凑发展。充分发挥市政、综合服务等优势，达到节约土地的作用，为城市提供大量的绿色空间，避免漫延式发展。

　　功能复合性将有效降低新城镇对外依赖性。新城镇开发与行政区划相结合是城镇发展欣欣向荣而又充满活力的关键，规划住区开发亦是如此。中小城市及城镇居住品质不如大城市，很重要的一个原因是其文化功能的缺失。以产业发展为龙头的混合开发，为建设职能完善的新城镇提供了条件，充足的就业机会可以增加新城的吸引力。宜居调查表明，现阶段最重要的宜居因素是就业吸引力。

　　在建设紧凑型新城镇的过程中，步行的街区的建设也是极为关键的。王涌彬表示，建设环境宜人、适合步行的街区，将唤醒人们对街道生活的感觉。同时，在社区的建设过程中，倡导人性化的设计手法，通过营造“围而不合”的流动空间也可以带来交往空间层次的多元化。

　　我国在未来十几年中，仍然将持续快速发展的趋势，在发展中转变增长方式、解决机制转换问题，就如同机动车在道路上并线，只有在前进中并线才能成功转入快车道。

　　一种新城镇建设国际潮流——可持续发展

　　经过了前一阶段的工业化发展，能源被大量消耗，人类的居住环境面临严重威胁，因此，“节能减排”已经成为当前全世界共同关注的焦点话题。王涌彬说，我国是世界主要资源消耗和污染排放的“超级大国”，世界第一耗水国、世界第一钢材消费国、世界第一水泥消费国、世界第一煤炭消费国、世界第二能源消费国、世界第二温室气体排放国。面对严峻的现实，要想实现可持续发展，就必须以“绿色崛起”为主题，转变我国的增长方式。其核心是资源节约与保护环境，在建设系统则主要是“四节一环保”。“绿色”已经成为全世界城市发展的潮流，房地产业大有作为。但是，为什么我国的建筑节能工作尚未得到认真的执行和深入的贯彻？他认为是以下几个原因造成的。一是没有相应的优惠和奖励措施，因此缺乏动力；二是没有来自市场的要求，也就是缺乏压力；三是低成本的成熟节能技术和产品太少，即缺乏推动力；四是实际效果并无检测，缺乏约束力。

　　针对以上几个原因，王涌彬建议，要推进新城镇建设的可持续发展，首先要从转变经济增长方式的高度做好房地产节能降耗工作，重点推进住宅精装修；其次，要积极贯彻中小户型住宅政策，以紧凑思想促进土地资源节约；三是要从政府建筑做起，加强示范试点，将节能落到实处；第四，要加强旧建筑的节能改造。