新政下的人居环境建设

　　一：为什么要实施新政
　　中国房地产业是一个重要支柱产业。国民经济上的压力必然影响到我们支柱产业。支柱产业的好坏必然影响到国民经济整体水平。这是宏观经济对我们房地产业深刻的背景。
　　实现房价调整表面上看来是最近一段时期房价上涨过快。为了使房价平稳下来，经过对房地产的调控，对我们房地产产品进行引导，以此来适应宏观经济发展的要求。我国现阶段社会层面最突出的问题是贫富差距拉大。社会强烈要求公平，中央特别强调和谐，公平和谐对于我们房地产业来说，又是一个支柱产业必须做出的对社会公平和谐的贡献！财富越大，责任越重。
　　我们现在老百姓的财富当中，房产财富占整个财富的一半以上。北京市很多家庭都是百万富翁，这百万富翁一大半是房地产支撑的。城区二手房大都七八千块钱，八十平米就是五六十万。新政实际上要求我们顺应房地产行业发展的方向，为稳定住房价格做出贡献。稳定住房价格和我们解决低收入家庭的居住问题，和我们整个社会的公平问题联系在一起。中央最近尽最大的努力来保持社会的和谐，一切的言行都要为社会的和谐作出努力作出贡献。房地产业也应该这样去做。新政是这样的前提下出台的。
稳定房价不仅仅是房价市场的需要，还意味着减少泡沫的产生，意味着我们更多人买得起买的着我们所需要的房子，意味着我们整个社会的发展。九十平米的问题和以上问题紧密相连。
　　稳定房价实际上是供求关系问题。在市场经济下决定房价有两个因素，第一个是成本因素，第二个是供求因素。特别是市场经济情况下，供求因素发挥主要的作用。当一个产品供不应求的时候，价格必然上升。而且越是供不应求越是上升的快。反过来，供大于求，像现在汽车、手机、家电供大于求，价格上不去还打价格战。而房价市场和这些产品不一样，我个人认为，中国整体现在住房市场是供不应求，那么加大供应，减少需求，供求关系平衡房价自然下来！
　　我们的许多经济学家包括业界人士，前两年一直提出的观点就是加大供应。出现了供应太大的问题。但是现在面临的问题是固定资产增长过快。房地产是固定资产的总称部分，房地产又是消耗资源能源最大的一个方面。所以中央提出这些问题的时候，房地产的规模没有可能再大幅增加。宏观经济要求我们适当地放慢速度。那么这就造成了矛盾。既要使房价稳定，又不能使我们发展速度太快，资源的问题，环境的问题加在一起决定了要减少需求。所以现在国八条和国六条的轨迹就是要控制过旺的需求。
房价市场过旺的需求，国八条提出两方面，国六条又提出了第三方面。国八条提出了第一：炒！炒房是提出了过旺的需求。是不合理需求。第二，是拆！大拆大建带来的刚性需求。这个要控制住。国八条主要对“炒”和“拆”控制了。但是控制的还不够。有些地方房价还在涨。国六条，提供了另一个信号。房价市场需求过旺另一个情况就是：冒！超前消费！过度消费！这带来的市场需求太大！所以国六条出台以后，除了“炒”和“拆”，“冒”的问题也要控制。通过控制这三方面的控制，来调节供求关系的平衡，这是我国家这方面的文件的理解。
　　实际的困难呢和宏观经济有关系。我们现在存在着一个货币流动性、资金流动性过剩的问题。我们现在的需求不仅是一个自助性的需求。开玩笑说：如今我们城市的女青年有提高房价的动力。现在我们全国正在处在一个婚龄高峰。今年有将近20％的女青年结婚。每个结婚的人都希望有个房子。女青年都希望男朋友有房有车。但是我们现在有房有车的车和房子也分几种情况。第一类叫做有房有车无房贷。第二类是有车有房有房贷。第三类是无车无房无房贷，但是未来还是要有房贷，第四种是无车无房无房贷。长时期没有买房的计划。女青年喜欢找第一种或者第二种，最不情愿找第三种。结婚都要买房。需求加大，使房价上升。所以现在自助性需求档不住，而且投资性需求也挡不住。资金流动性过剩。我们富起来的人群，投资的渠道只有存在银行，存在银行是低率。这样情况下资金转向一般有两点，一个股市一个楼市。原来股市不旺，现在股市好一点，分担一部分但是力量还不是很大。所以许多钱随时准备投入到楼市上来。这是造成我们需求旺盛的原因。
　　这样的宏观经济背景要求国民经济的宏观调控上我们各行各业必须要唱同一首歌。但是要使房价稳定，中央的决策是考虑到各种问题以后综合提出的决策。98年的旧政是谁买房都支持，中外不限，税收、金融，基本什么都不收，只为拉动经济增长。现在已经不是前五年扩张式的调控了，变为紧凑型调控。房地产在这样的情况下实施了新政。
　　二：新政的目标：调控市场，引导产品。
　　社会保障体制的完善和节约型社会的建立紧密相连。我们宏观调控，一是对市场的调控，用金融的、土地的税收的以及行政的杠杆，一起来调控市场，使供求关系得到相对的平衡。以此达到“供求基本平衡，结构基本合理”。
　　市场调控一般包括两个方面：一是调控总量，一是调控结构。现在，在总量调控有限的情况下，必须调控结构。为了避免房地产商向利润较高的高端发展，我们提出了“九十平米三七开”的问题，在调控结构的同时也调控总量。
　　要理解这个问题，我们算一笔小帐：“15平米的15％”。如果每套住房建筑面积都减少15平米，那么我们可以增加15%的供应量。我们去年商品住宅竣工面积是4亿平方米。统计数字表明我们四十个城市的平均住房面积是115平米，所以每套住宅面积按115平米来计算，那么一年生产量是350万套。实行“九十平米三七开”以后，每套房能下降到100平方米，90平以下占7成，90平以上占3成。当每套减少15平方米，那么4亿平方米就可以产出400万套住宅。比350万套增加50万套。增加50万套供应量就等于增加了15％的供应量，解决15％家庭的需求，这就是宏观经济下的宏观总量调整带来的结构调整。所以，减少15平方米增加15%。
　　现在很多开发商想不通为什么实行九十平米，有的开发商还在等待、观望。这是无济于事的。新政不是权宜之计，而是战略决策。没有人愿意住小房子，但是我们的人均土地面积、资源、能源决定了我们的住宅必须是紧凑型的。建设部提出要建设紧凑型城市，我今天提出要建设紧凑型住宅。我们要通过对市场供求关系的调控，对市场的引导，使我们产品的品种、品质，更适合中国的情况。最近国务院提出了下半年的九项任务，其中一句是：推行符合中国国情的住宅建设增长和消费模式。九十平米就是符合中国国情的。现在国际上在推行资源节约，环境友好，联合国人居委提出了两个目标：人人享有适当的住房和城市社区的可持续发展。第一句话讲的是任何人之间的和谐，第二句讲的是人与自然的和谐。中央提出了中小户型问题，新政不仅仅是对市场的调控问题。从更广的层面上讲是政治经济学范畴。工作中的第一条，就是把任务化解给地方政府，考察地方政府的执政能力，党政领导驾驭市场的能力。
　　我们的房价问题和社会的和谐连在一起。我们看到房地产人士现在讲话比较谨慎了，因为在这样的情况下，该说的话要说，会引起社会的不稳定。影响社会和谐的话，要尽量避免。这是因为社会贫富差距问题。因为中国正处在一个全面奔小康的过程中。这二十年是一个黄金时间，也是一个矛盾突发时段。中国要避免走经济矛盾尖锐化的道路。这一方面是供应体系问题。深化住房体系改革实际上就是供应体系得深化和完善。另一方面，房地产问题也联系到节约型社会的问题。可持续发展中房地产问题是宏观经济调控的一个突出的问题。
　　三：如何营造新政下的人居环境
　　人居环境的含义很广，包括人居的经济环境、人居的社会环境，还有人居的自然环境。人居的社会和经济环境很重要。
　　完整的人居环境要考虑五居。（1）易居。国六条主要解决中低收入家庭的居住问题。使中低收入家庭能够买得到买得起，租得到租得起和他们收入相匹配的房子。不仅面对城市居民，进城务工的农民工的居住问题等等使得易居工作任重道远。(2）安居。安居狭义上是居住安全问题。（3）宜居。环境优美，配套设施齐全，硬件设施齐全，适宜人群居住。（4）和居。和睦相处。给人们创造一个交流的互动的场所和机会。（5）省居。节能省地，节约型社会。
　　房地产新政不只是九十平米问题。还包括资源环境问题。这两个方面共同营造了人居环境问题。除了“15”平米和“15%”以外，还有以下几个重要数据：一是“56”，“60”。二是“120”，“144”。三是“九十三七开”。五六十年代对领导干部住房限制是56平米，部分地区相应放开。九十年代从“50”“60”平方米猛增到“120”平方米，住房面积方面实际上是大跃进。近年来房地产市场和房地产产品都处在亢奋状态，处在浮躁时代。住房在资源浪费的前提下，真正的精品不多。多数是平庸之作甚至是垃圾。去年还是“144”，今年“九十平米三七开”，转弯很大。这是一场住宅设计的回归。回归到常态和国情。
　　住房现状存在 “三不起”。资源环境供不起。发展阶段担不起。普通百姓买不起。所以必须实现设计的回归。概括成四个字就是：紧凑绿色。
绿色有三个含义：一，舒适健康。舒适包括房屋，视线，购物方便等方面。健康有三度。1，温度。2，湿度。3，空气新鲜度。另外还包括空气清洁度。二，资源节约。三，环境友好。只有达到以上几点才是绿色住宅。
　　灰色楼盘有四种病态：一，肥胖症。设计浪费。二，免疫力低下症。没有隔热保温等节能措施。三，高血脂症。改变小区绿化工业化的倾向。不要过分关注楼盘室外小品建设，用在提高住宅本身品质上。真正的欧陆风是节能是绿色。四，先天发育不全症。目前房地产绝大多数是毛坯房。住户后期装修反而浪费资源。
　　总之，我们要利用当前科技和产业化方式来提高住宅品质。使九十平米以下的户型如何设计得更完美、更接近当前需求是我们的任务。最后，希望我们的房地产市场在新政下走得更健康更理性。形成健康的市场，理性的消费，健康理性的供应。希望我们的产品更绿色更紧凑，满足市场的需要，也符合社会发展的方向。