面积不大功能全，标准不高质量高
——经济适用房项目“绿苑小区”金牌试点中期检查
林琳（贵州省经济适用房中心主任）

一、规划设计
　　绿苑小区规划设计依山就势、因地制宜，基本保持了原地形地貌特征，并符合国家节能省地型住宅的发展方向，在人居委专家组的指导下，经过多次的论证修改，已基本调整完善，总体上基本符合金牌建设试点项目规划设计的有关技术要求。现将具体情况汇报如下：
1、本项目地处贵阳三个中心城区之一的南明区，是一个城市生活配套相对成熟的城市生活功能区，其交通便利，周边商业生活配套设施较为完善；小区周边自然环境幽雅，空气清新，与贵阳药用植物园隔路相望，并在两公里范围内没有污染源，特别适合人的居住，选址优势明显。
2、小区规划符合城市总体规划和区域规划要求，并根据城市特点和周边自然环境条件、民族习俗、小区在城市中所处的位置等因素，确定合理的规划结构布局。在人居委专家的指导下，我们根据本项目的地形地貌特点，对整体规划进行了多次修改、完善，使小区的规划设计因地制宜，依山就势，基本保持了原地形地貌特征。各类建筑用地面积分配合理，结构清晰，功能分区明确，居住建筑密度适宜；其交通组织、组团结构、居住景观、空间环境等总体上符合城市的发展方向，以经济适用住房的形式开发建设是政府为响应国家号召解决中低收入人群居住条件的真实写照，按人居环境居住要求规划建设，有利于形成文明社区建设的条件。
3、小区道路系统主次清晰、分级明确、功能合理，很好地利用了小区原有的地形地貌条件，使各类用地之间有机联系，并为建筑布局、空间组织的多样化创造了有利条件。考虑到本小区有两条主干道，所以在道路系统的布置方面我们采取的是小区级道路人车分流、主干道以车行为主，增设辅助性的步行道，宅间路人车兼顾的方式（车行道主要用于消防和搬家），道路交通系统的规划设计坚持经济、安静、安全、便利的原则。小区内外联系的道路布置尽量简捷、方便、畅通，并有较好的可达性。在静态交通组织方面，本小区利用各种地形条件设置地下停车场和路面停车位，使车位户数比达到30%以上，基本能够满足小区居民的停车需求。
4、小区硬件配套建设的质量与数量，均与小区档次和人口规模相适应，基本满足城市规划设计条件要求。各类公建配套设施配置合理，基本符合现代居民的生活行为特征；为配合居民健身、休闲的需要，我们规划设计了必要的体育设施和场地，特别是为老人和儿童的活动提供了相应的设施和条件；为了满足小区居民适龄儿童上学的需要，小区配置了托儿所、幼儿园和九年一贯制的中小学校。为了方便业主的生活，小区内还规划了近5000㎡的商业用房和4000㎡的农贸市场，在悠然居主干道两侧还考虑预留了商住两用步行街的设计。
5、小区在规划设计时尽量考虑与周边城市环境的协调，科学地利用其建设用地和周边环境条件，如从视线上引入小区南面的药用植物园的景观，保护原有的地形地貌、树林植被，保持住区对大自然的亲和性，并尽量避免不利因素的干扰。小区采用集中与分散相结合；点、线、面相结合的绿地系统，并合理保留和利用基地内已有的山体植被，使小区人均公共绿地面积超过了3㎡。在植物选种方面全部选用本地植物，树林、花卉、草地搭配合理，适当安放小品和标志物，丰富和美化了小区环境。
6、房屋平面布局以每栋2-3个单元为主进行组合，采用的通风措施都能达到技术规范要求，房屋间距能保证日照要求，布局符合控规要求。
7、小区生活饮用水和消防用水管网分开设置，饮用水质符合国家标准，由于是经济适用住房，加之桶装饮用水很方便，故不配置直饮水。
8、小区上空有两条220KV和一条110KV的高压输电线路通道，我们请省辐射环境监测站进行了检测，确定了电磁辐射的安全距离，规划设计时按安全距离布置建筑物，避免了电磁污染对业主健康的伤害，同时在高压输电线路下方建设地下停车场和进行绿化及景观处理，合理的利用了消极空间，美化了小区环境。
9、规划设计了声障墙和绿化带，对小区外的铁路噪声污染进行有效的防治。
10、人行道设置了盲道，公共场所设计了无障碍通道，充分体现了“以人为本”的设计理念。
11、生活污水和雨水进行分流，生活污水经化粪池进行初级处理后排入市政排水管网；雨水经过中水池进行初步的沉淀处理后，加压到专用高位水池，然后用于小区绿化和洗车等，使水资源得到了充分合理的利用，达到了节约用水的目的。
12、为了给小区业主创造相互交往的机会和可能，为创建和谐社区提供物质条件保证，我们在规划设计时充分考虑了小区的地形地貌及各组团的特征，组织设计了不同层次的丰富的活动空间和休闲场所，比如除了在各组团内设置休闲运动设施和场所外，还在小区内修建了中心广场、山体公园、望城公园，以及游泳池、球类运动场馆、会所等可供业主休闲、交往的活动空间。
13、为了既满足小区内清洁卫生的要求，又达到美化环境，不造成视线污染，在规划时垃圾站的位置选择都较为隐蔽，并对外观进行了装饰美化，垃圾箱外观新颖、美观，摆放均匀，对垃圾的处理实行袋装收集，密闭装运，分类处理。
14、小区内建筑物的布置错落有致，依山就势，间距合理，充分利用了山地建筑的特点，使视角景观达到最优化，并避免了通风死角和热岛效应。

二、科技应用及工程质量
　　“绿苑小区”在科技应用和工程质量方面坚持“经济、适用、安全、绿色、健康、环保”的原则，在实际应用中以价廉物美、效益显著、易于推广作为优先考虑的条件，具体的应用和建设情况如下：
1、小区所有建筑工程都采用绿色无害的建筑材料，墙体材料采用页岩烧结普通砖和水泥标准砖。
2、建筑安装使用的材料都事先经过检验检测，符合环保和防污染的要求，竣工前已对住房室内空气质量进行了检测，并已合乎要求。
3、屋面及卫生间等使用的保温材料和卷材、涂膜防水材料都是建设部、建设厅推广使用的材料和产品，并由专业队伍组织施工。
4、建筑结构设计合理，施工质量优良，有21栋住宅已通过竣工验收，无明显质量隐患。
5、厨房、卫生间和屋顶都进行了防水处理，并经检验质量合格。
6、墙面基本做到面平线直；室内管线集中布置在专用的管道槽内，并且管路畅通。
7、由于贵阳冬暖夏凉，年平均气温为摄氏15度左右，被称为中国的避暑之都，所以为了节约建筑成本，减轻消费者的购房负担，小区内房屋没有采用外墙保温、隔热技术，拟在天然居组团用一栋来做示范建设。基于同样的原因，在空调系统的处置方面也没有进行特别的考虑，但是对空调机位进行了统一设计，空调冷凝水集中管道排放。
8、对外窗采用密闭性较好的铝合金型材和辅助材料制作和安装。
9、厨房、卫生间（没有直接采光通风的）都安装了建设厅2005年推广的ZCF住宅厨房、卫生间排气道系列新产品，改善了住宅室内空气质量。
10、采用雨水回用技术，对雨水、景观用水进行重复循环利用。
11、由于小区占地面积较大，公交车要进入小区，整个小区采取分片区进行封闭的管理，设置了门警、报警、监视等自动安全防范系统。对地下车库也将进行智能化管理。水、煤气、电等都采用远程智能管理系统。
12、电话、有线电视、宽带网络均接入户。
13、由于贵阳的气候原因，再加上本项目为经济适用住房，所以在分室温控、低温地板采暖、柔和辐射采暖、太阳能技术、分质供水等人居科技推荐技术均未在本小区内采用实施。

三、建筑设计
　　“绿苑小区”的建筑设计，在人居委专家的指导下，以居住生活行为规律为原则，经过设计单位和我单位工程技术人员的共同努力，通过多次的修改调整，基本达到了一个各方满意的结果，实现了经济适用住房 “面积不大功能全，标准不高质量高”的目的。具体情况汇报如下：
1、建筑设计平面布置合理，空间利用充分。能满足居住者的生活需求，实现居民舒适、安全、卫生、健康的小康型居住生活目标。
2、各功能空间面积分配合理，尺度适宜，组合灵活，实现了“公私分区、动静分离、洁污分开”的原则，并有较好的私密性。
3、小区内建筑采光、通风良好，有集中管道井设计，空调外机位置统一设计安装位置，空调冷凝水集中管道排放。
4、主要居住空间（ 起居室、卧室）的位置安排尽量布置在南向，并考虑避免邻里相互干扰，并保证有充足的阳光和良好的景观视野。
5、整个小区的建筑风格清新、淡雅、简约，与城市周边环境协调。
6、主要功能房间无二次采光，日照完全满足规范要求。景观视线良好。
7、门窗采用密闭性较好的铝合金门窗，但由于贵阳特殊的地理气候原因，没有采用更多的保温技术设计。
8、给排水、电力、有线电视、网络、电话线路均接入每套户内，但由于是经济适用住房项目，没有设计直饮水装置，卫生洁具、强、弱电的安装由业主在二次装修时自行选用。
9、室内建筑材料全部采用绿色、无害材料，充分保护了人体的身体健康。
10、厨房和卫生间（没有直接采光通风的）均采用了变压式排气管道，改善室内空气品质、确保良好的排风效果。也能节约用户平日的电能消耗。
11、电器插座位置和数量的设计，标准层每户安装8位、跃层每户安装10位配电箱一个，其余由业主在二次装修时自行配置。
12、外窗选用密封性较好的铝合金型材和辅助材料、配件制作和安装。