房地产“新政”新在哪里
——“新政下的人居环境建设论坛”致词

中国房地产及住宅研究会副会长 兼人居环境委员会主任委员　　
张元端 　2006年8月17日

　　各位嘉宾、各位新闻界朋友：大家上午好！
　　非常高兴来参加“新政下的人居环境建设论坛”。论坛的题目是“新政”。那么房地产“新政”新在哪里呢？概括起来讲，就是通过行政干预和经济杠杆“双管齐下”、从供、求两个方面“双向调节”来调控房价。具体包括以下五个方面：
1、建立新的住房供应结构。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2、建立新的住房需求结构。重点满足当地居民自住需求；抑制投机和投资性购房需求；严格控制被动性住房需求。
3、针对建立新的住房供应结构和需求结构的目标，在土地供应、房地产开发信贷和住房消费信贷，以及有关的税收方面出台了新规定。
4、对完善住房保障制度提出新要求。一是加快城镇廉租住房制度建设，稳步扩大廉租住房制度覆盖面。二是规范发展经济适用住房，进一步完善经济适用住房制度。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
5、对整顿规范房地产市场秩序和完善房地产统计和信息披露制度提出了新措施。
　　从以上五个方面调控措施所达到的深度和广度来看，这次调控的意义已远远超出了“调控房价”的单一目标，而是不仅要保证整个房地产市场持续地健康地发展，还要促进住房制度的完善。因此，对我国房地产业的进一步发展，对我国住房制度的进一步确立，将产生深远的影响。
　　为此，我们要高瞻远瞩地认真贯彻落实：
一、充分认识发展中低价位、中小套型普通商品住房绝非一时的权宜之计，而是对以往进行反思以后做出的方向性调整，是必须长期坚持的战略性决策
　　我国人口众多，土地资源有限。从世界各国看，凡是地少人多的国家和地区都是主要中小套型住宅。过去确定的普通商品房的面积标准是120平米，各地还可以上浮20％，提高到了144平米。房子越建越大，攀比成风，显然不符合国情的要求。而且，随着家庭规模小型化、核心家庭急速增加，过大的套型已无实际必要。同时，大户型也脱离了中低收入者的消费水平。中低收入家庭占社会的绝大多数，是房地产市场的消费主体；中低收入家庭又往往属于住房困难群体，是政府和社会帮扶的主要对象。
　　因此，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，是用供、求“双向调节”的办法来调控房价的必然取向，也是完善住房保障制度的当务之急。
二、要把“发展房地产业”与“解决住房问题”很好地协调一致起来
　　“发展房地产业”与“解决住房问题”是既有区别又有联系的两个概念。
　　先讲它们的区别：住房问题是一个社会分配问题。社会的每一个成员都应享有适当的住房。我国在计划经济下，采取了住房“实物分配”的办法。但是，实际上只有一部分机关和有实力的大中企业才能盖房子分配给职工，全社会居住水平提高很慢。向市场经济转型以后，通过房改把“实物分配”变成了“货币分配”。 在收入拉开了差距的情况下，对不同收入家庭实不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、低收入家庭购买经济适用房，逐步建立起适应不同收水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。
　　而发展房地产业是一个经济问题。房地产业是国民经济的一个部门。属于第三产业的第二层次。作为一个产业，要讲产量、产值、利润，讲投入产出的关系，讲供求关系，讲产业对国民经济的贡献率等等。一句话，要讲经济效益。
　　因此，在政府行政管理上，既设立了房地产业的主管部门，负责制订房地产业发展政策；又设立了房改部门，负责制订住房政策。在法制上，既要有房地产管理法，又要有住宅法。
　　再说它们的联系：房地产产品包括了住宅和非住宅两大类。目前，商品住宅投资占到房地产开发投资的70％左右。可以说，住宅是房地产开发的主体部分。住宅市场是房地产市场的主体部分。
　　发展房地产业与解决住房问题应当是一致的、统一的。但是，如果处理不好，也会产生矛盾，甚至互相影响。当前房地产市场上之所以出现一些突出问题，一个重要原因是对“发展房地产业”与“解决住宅问题”的关系协调得还不够好。在房地产业发展中不同程度地存在着片面追求经济效益的现象，如部分城市房价、地价上涨过快，商品住宅供应结构不合理，中低价位、中小套型住宅供应严重不足等等，就影响到了住房问题的解决。而在解决住房问题上存在的消费模式单一，消费需求超前，梯度消费意识淡薄等问题，也给住宅供应造成很大的压力和矛盾。
　　因此，我们在发展房地产业的过程中，既要讲经济效益，又要讲解决住房问题的社会效益。特别是统揽全局的城市政府要充分意识到发展房地产业和解决住房问题的区别与联系，权衡利弊，适时调节，协调好两者的关系，避免和化解两者之间的矛盾，促进两者的统一。
三、、房地产调控政策深化和细化的取向应当兼顾调节住房市场和完善住房制度两个方面
　　政府对住房市场的调节和干预，不仅要纠正住宅市场的缺陷，确保住宅市场供需平衡，而更重要的是实现住房公平，即运用再分配手段，通过住房政策和制度，缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平差距，使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。
因此，一方面要对住房市场进行适时的调节，主要是解决投资规模、供求关系、租售价格、市场秩序等等；另一方面要加紧完善住房制度，包括供应制度和分配制度。这两个方面是相辅相成的。
　　住房供应制度，着重是解决住宅建筑标准、住宅供应结构、供应渠道等。
　　住房分配制度，最终要建立起三个“两条腿走路”的机制：
(1)市场性分配和社会保障性分配两条腿走路。当前由于住房保障机制不完善，属于社会保障方面的问题也要由市场来解决。好比是城市交通，本来是人行道、车行道，各行其道。现在，人和车都挤到一条道上，必然造成交通混乱。由于住房保障制度不完善，住房都要由市场去解决，一方面涌向市场的巨大的住房需求刺激了房价上涨，另一方面中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房价，这就增加了房价问题的复杂性。从这个意义上说，住房保障制度不完善也是房价上涨过快的原因之一。
(2)买房和租房两条腿走路。经济发达的国家，租房率都比较高。美国租房家庭占40％左右，而发展中国家的租房率则低得多，买房几乎成为许多住房消费者唯一的模式，促使房价问题凸显。
(3)新房市场和旧房市场两条腿走路。使购房者能根据自己的支付能去选择买新房还是买旧房，缓解新房市场的压力。
这样的机制建立起来以后，就可以做到住房消费梯度化和消费模式多样化，有步骤地解决全社会的住房问题。
四、人居环境建设要尽快适应新的形势
　　房地产新政实施以后，对人居环境提出了新要求，新课题。最主要是在规划设计层面，包括城市规划、住宅小区规划和住宅设计。
从城市规划看，要解决如何安排好中小套型普通商品住房的区位布局，尤其不能把中低价位、中小套型普通商品住房都安排到离市中心很远的地方去。这就要统筹考虑人口密度的布局、水电气路等基础设施条件、商业服务业等公共配套设施条件、自然环境条件、就业条件、缩小“富人区”“穷人区”的差别等等诸多经济社会问题，尽量避免因规划不当而造成整个城市或局部地区人居环境恶化。
　　从小区规划看，在相同的容积率之下，中小套型必然使小区的户数和人数增加。从而，生活服务设施的配套、室外环境的规划设计都要根据新的情况来考虑。同时，中低价位还要求小区开发中精打细算、降低成本，用较少的人力、物力、时间建造出好的住宅产品。总之是在如何保证和提高住宅小区的生态性、经济性、文化艺术性这三个根本要求方面需要做出更大努力。
　　从住宅设计看，与大户型设计相比固然增加了一些难度。但实际上也并非大套型就好设计，中小套型就难设计。有些大套型由于不珍惜面积，客厅、餐厅等非常用功能空间大而无当，空旷无用；也有的大套型设计了许多“形式主义”的无法利用的空间，浪费了面积。而不少中小套型却由于珍惜面积，通过精打细算，合理配置，以及运用模糊某些功能空间、减少固定构件等设计技巧，最大限度地提高空间利用率，匠心独运地创造了既紧凑又舒适的宜居环境。
　　谢谢大家。